房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在房屋買(mǎi)賣中，即使買(mǎi)受人按照合同約定住進(jìn)了購(gòu)買(mǎi)的房屋，如果沒(méi)有及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，仍然會(huì)面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，難以保障在購(gòu)買(mǎi)的房屋內(nèi)長(zhǎng)期“住下來(lái)”。近日，北京市房山區(qū)人民法院結(jié)合案例，對(duì)幾種常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了提示。
已購(gòu)房遭惡意出售
●典型案例
2000年，劉某與王某簽訂了房屋買(mǎi)賣合同后，按照約定支付了3萬(wàn)元首付款，然后便搬進(jìn)了所購(gòu)房屋，并以王某的名義每月歸還銀行貸款。2012年，在即將還清銀行貸款辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，劉某卻發(fā)現(xiàn)王某又將自己住了近13年的房屋出售給了第三人崔某，并且崔某已辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。
●法官評(píng)析
房山區(qū)法院城關(guān)法庭法官王關(guān)林認(rèn)為，上述案例屬于典型的房屋所有權(quán)人違約中的“一房?jī)少u”情形。在目前市場(chǎng)交易活動(dòng)中，房屋價(jià)格上漲較快，房屋所有權(quán)人感覺(jué)自己以前的售價(jià)賣虧了，往往利用買(mǎi)主沒(méi)有辦理登記手續(xù)的漏洞，將自己名下已經(jīng)出售的房屋再次出售給第三人。
如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的買(mǎi)賣合同無(wú)效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人基于對(duì)房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對(duì)價(jià)，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買(mǎi)受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
未過(guò)戶房屋被查封
●典型案例
2013年，張某與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣合同。在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，劉某因債務(wù)問(wèn)題，其名下待出售的房屋被法院查封，雙方無(wú)法再繼續(xù)辦理過(guò)戶手續(xù)。
●法官評(píng)析
王關(guān)林認(rèn)為，在二手房上市交易信息中，如果房屋所有權(quán)人著急出售房屋，有的是出于換房考慮急需用錢(qián)，也有的是因?yàn)榇嬖谄渌麄鶆?wù)糾紛，擔(dān)心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓，這種情況下存在房屋無(wú)法順利辦理過(guò)戶的可能。
如果在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無(wú)效，因此給買(mǎi)受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果簽訂合同后在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，因房屋所有人的個(gè)人債務(wù)問(wèn)題，導(dǎo)致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求房屋所有人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
賣房人未獲授權(quán)
●典型案例
在中介提供的居間服務(wù)下，金某與劉某的代理人趙某簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣合同》及《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定金某出資120余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)劉某名下的房屋，并于簽約當(dāng)日支付定金兩萬(wàn)元。在辦理過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，趙某以各種理由推脫。后來(lái)得知，在簽訂合同時(shí)，趙某屬于無(wú)權(quán)代理，并且事后也未獲得劉某追認(rèn)�，F(xiàn)房屋已被劉某與趙某出售給第三人唐某，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。
●法官評(píng)析
王關(guān)林認(rèn)為，在二手房屋買(mǎi)賣中，囿于市場(chǎng)交易經(jīng)驗(yàn)欠缺或者時(shí)間成本的考慮，有的房屋所有權(quán)人會(huì)委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，因此，買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權(quán)人，如果房屋所有權(quán)人委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，要仔細(xì)查看代理人的委托權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。
如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買(mǎi)賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，買(mǎi)受人與代理人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)為無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。