7月1日起，北京、上海、廣州和武漢四地啟動“以房養(yǎng)老”試點工作，時隔3個多月，上周末，首款“以房養(yǎng)老”試點產(chǎn)品才正式出爐，雖未知成效如何，究竟是否能長久執(zhí)行。保險企業(yè)觀望，人們觀念的轉(zhuǎn)變，相信“以房養(yǎng)老”被實施接受大概還會持續(xù)很長一段時間。
難點一：房子得留給子女
以房養(yǎng)老保險已被提議多年，但推廣開來仍有很多難點。家住金水區(qū)的尚老太太談到這件事以后直搖頭，“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險公司，兒子媳婦肯定覺得自己會背上罵名。
對于“以房養(yǎng)老”，大多數(shù)老人都不支持，因為他們認為“房產(chǎn)是用大半輩子積蓄換來的，再怎么也得留給子女”。
而不久前媒體報道的成都“以房養(yǎng)老第一人后悔”的消息，更給這一新生事物潑上一盆冷水：2012年10月，時年79歲的鐘大爺與所在社區(qū)管理機構(gòu)簽署協(xié)議，規(guī)定由社區(qū)安排人員照顧他的衣食住行、看病就醫(yī)。協(xié)議還規(guī)定，鐘大爺去世后，房產(chǎn)將過戶給社區(qū)。2014年鐘大爺接受采訪表示，自己的生活質(zhì)量沒有得到明顯改善，他實際上沒有用到社區(qū)的錢，甚至自己的錢都很難支取。鐘大爺表示對以房養(yǎng)老這件事很后悔。
有專家指出，“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老模式，能否得到市場認可涉及很多問題，比如傳統(tǒng)觀念問題�！皞鹘y(tǒng)思想影響依然很大，住房反向抵押養(yǎng)老要被老百姓認可有不小的難度。按照中國的傳統(tǒng)觀念，房子作為一種家庭財產(chǎn)是需要留給下一代的，有子女的家庭通常不愿意接受這種方式�！背酥�，這種養(yǎng)老方式還涉及很多法律問題，比如財產(chǎn)糾紛、繼承等等。“傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變、法律制度的完善、社會對老年人權(quán)益保護的認知水平等因素都可能決定未來住房反向抵押養(yǎng)老保險是否能成功推行�！�
難點二：房價漲跌難測風險大
“我愿意選擇‘以房養(yǎng)老’這種方式，前提是保險公司給我的錢要遠遠高于將房產(chǎn)出租所獲得的租金。但是，由于住房市場的走勢不企穩(wěn)，前景難預測，因此險企無法做保險精算，也就無法保證一直給付我那么多的錢，而這種不確定性不光增加了險企的風險，同樣也影響了我對這個產(chǎn)品的選擇�！�
其實以房養(yǎng)老最大的風險來自于不可預測的房價。有專家指出，若房價上升，房屋未來增值的那部分是投保者無法享受到的。若房價下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將部分風險轉(zhuǎn)移給銀行或保險機構(gòu)�！澳壳皝砜�，相關機構(gòu)對試點比較謹慎，大家最擔心的是推行住房反向抵押養(yǎng)老可能會導致自身利益受損，得不償失�！�
值得注意的是，我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，險企或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。
保險公司一般會在評估房產(chǎn)風險和收益完畢后，就給投保的老人每月定額發(fā)放生活費，不會再隨便進行調(diào)整。目前中國的房價波動比較大，如果根據(jù)房價去調(diào)整支出的生活費，成本很大。此外，很多時候二手房市場還涉及有價無市的問題，最終賣出價可能并沒有市場叫價那么高，那么就此去調(diào)整生活費風險也比較大。且每次調(diào)整還要進行評估和重新計算，相當費時費力。
另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值?雖然《指導意見》中要求試點保險公司須必備較強的保險精算技術，聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險進行科學合理定價，并具備開展反向抵押養(yǎng)老保險所必須的專業(yè)技術、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評估是否權(quán)威?投保人對其評估是否認可?此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟?估高了，保險公司或?qū)⒊惺芴潛p的風險;估低了，會讓老人感到吃虧，政策難以延續(xù)。
“最大的風險是我們無法預測房價的走勢�！币晃浑U企的負責人表示，未來具有很大的不確定性，“而當初為何以北京、上海、廣州、武漢為試點，除了考慮一線城市的老人比較容易接受新生事物之外，還有就是一線城市的房價相對剛性，預期看漲的可能性更大�！�