隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)市場利潤不斷被壓縮，樓市調(diào)控政策持續(xù)，老齡化問題越來越突出，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸風(fēng)行，對任何一個想贏在未來的企業(yè)來說，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)調(diào)整做出的顛覆創(chuàng)新都是企業(yè)實現(xiàn)萬年常青的根本。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個主要方向，保利董事長宋廣菊則多次表示，保利將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。但眼下扎堆進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，前路究竟會如何?
八成養(yǎng)老機構(gòu)并未有醫(yī)療支持
民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國各類養(yǎng)老機構(gòu)已達(dá)4萬多家，但調(diào)查顯示，各級、各類養(yǎng)老機構(gòu)中，有醫(yī)療支持的不足20%，其中，大部分已設(shè)置的醫(yī)療機構(gòu)并未被納入醫(yī)保定點范圍，這無疑加大了老人的養(yǎng)老成本。
其實，早在去年9月份，國務(wù)院印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中就明確提出，積極推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，探索醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)合作新模式。為此，江蘇、四川、安徽等地還紛紛出臺了相應(yīng)的實施意見，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式紛紛以醫(yī)院新增養(yǎng)老設(shè)施，養(yǎng)老院引進(jìn)門診或新建醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老院等方式在各地運作開來。但是真的執(zhí)行起來卻是步履維艱。
而據(jù)某研究院發(fā)布的《2015-2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》數(shù)據(jù)顯示，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老年人口已超過1億(占總?cè)丝诘?.3%)，到2050年將增加到4億(占總?cè)丝诘?3%)。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，需要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。預(yù)計到2015年，約有1295萬老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，未來適老宜居社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
廣闊的市場前景引發(fā)資本市場蠢蠢欲動
近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險資紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進(jìn)入。近兩年時間里，至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目。據(jù)測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億，到2030年有望增加至13萬億。
“前幾年想做養(yǎng)老連拿地的名目都沒有，只能政府去做，民營企業(yè)想做也只能選擇做民營非營利型的，有很多政策框框的限制，現(xiàn)在國家有了相關(guān)的政策，大家統(tǒng)一了認(rèn)識，養(yǎng)老變成了合法的產(chǎn)業(yè)，過去的‘能不能做’的問題已經(jīng)解決。但現(xiàn)在面臨的更多是養(yǎng)老服務(wù)上的困境�！庇袑＜冶硎菊f，“現(xiàn)在萬科、綠城做的一些養(yǎng)老機構(gòu)，針對的都是高端客戶，與中國的大環(huán)境是不銜接的�，F(xiàn)在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)最大的問題就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)如何能夠健康地發(fā)展。”
在養(yǎng)老地產(chǎn)市場，除了傳統(tǒng)開發(fā)商以外，“保險系”也正加緊步伐跑馬圈地。由于養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有具體成熟的盈利模式出現(xiàn)，在現(xiàn)有的掛鉤保單銷售養(yǎng)老社區(qū)入住資格的模式下，有相關(guān)人士質(zhì)疑，險企借機推廣高價養(yǎng)老險。在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多地產(chǎn)商之中，不少是借著“養(yǎng)老”的名義圈地。
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還未有清晰模式
土地的問題隨著今年國土部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》落地，多年桎梏終于打開。但地方政府如何在原來緊張的土地指標(biāo)中安排養(yǎng)老用地，招拍掛到的養(yǎng)老服務(wù)用地如何獲取融資貸款依然是未解的難題。
對大部分專項養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，更容易吃掉它們的是可能長達(dá)30年的回收周期和龐大資金投入�！梆B(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業(yè)的資金鏈也是考驗。又因為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)無融資渠道，這對投資企業(yè)壓力相當(dāng)大。”分析人士認(rèn)為，當(dāng)下國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)無論哪種模式都需要企業(yè)長期投資，現(xiàn)金流成為最大訴求，然而更難的在于國內(nèi)還沒有清晰的盈利模式。當(dāng)下的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式無外乎會員制、押金制、租售并舉制等模式，但養(yǎng)老地產(chǎn)居高的開發(fā)成本，長效的運營成本投入無法在現(xiàn)有模式下回收，企業(yè)普遍面臨沒有盈利的尷尬狀態(tài)。
在此背景下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的成功案例寥寥無幾。有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，在計劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么�！拔覀儧]有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計機構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運營，這怎么可能成功呢?”