房企利潤(rùn)不斷下滑已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。
8月25日,保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(600048.SH)發(fā)布2014年半年業(yè)績(jī)。今年1-6月,保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.99億元,凈利潤(rùn)為38.22億元,同比增幅12.19%,凈利潤(rùn)率僅為11.2%。此前,保利地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示的凈利潤(rùn)增幅,雖然比去年上半年已有下降,但也超過了25%。
此前,金地(集團(tuán))股份有限公司(600383.SH)公告稱,2014年上半年,凈利潤(rùn)1.58億元,同比下降49.91%,凈利潤(rùn)率僅1.7%;銷售金額170億元,僅完成其全年銷售目標(biāo)的28%。
目前,在已公布中期業(yè)績(jī)的50家上市房企中,半數(shù)企業(yè)凈利潤(rùn)下滑甚至虧損,同時(shí),房企完成2014年全年銷售目標(biāo)也頗具難度。業(yè)內(nèi)人士分析,為盡力完成銷售目標(biāo),下半年,房企降價(jià)跑量是大勢(shì)所趨。
金地上半年凈利潤(rùn)率1.7%
根據(jù)保利地產(chǎn)2014年半年報(bào),其營(yíng)業(yè)收入達(dá)到339.99億元,歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為38.22億元,同比分別增長(zhǎng)11.31%和12.19%。凈利潤(rùn)增幅明顯不敵去年同期的35.7%。
在去年上半年的基礎(chǔ)上,保利地產(chǎn)2013年全年,利潤(rùn)同比增幅為27.4%。一系列數(shù)據(jù)顯示,保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)正不斷收窄。
不止保利地產(chǎn)一家,房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)走低已經(jīng)成為一種常態(tài)。
金地集團(tuán)公告,今年1-6月,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入90.84億元,凈利潤(rùn)1.58億元,同比分別上升3.29%和下降49.91%。這也意味著其上半年凈利潤(rùn)率僅1.7%。
Wind最新數(shù)據(jù)顯示,已有27家A股房地產(chǎn)上市公司發(fā)布半年報(bào)。計(jì)入業(yè)績(jī)預(yù)告,在滬深兩市及港股發(fā)布中期業(yè)績(jī)的房企已有50家,其中,有一半企業(yè)出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑或虧損。
其中,與去年上半年相比,嘉凱城集團(tuán)股份有限公司(000918.SZ)中期虧損1.27億元,凈利潤(rùn)大幅下滑716%,降幅暫在行業(yè)內(nèi)居首。此外,受杭州等地成交量和成交價(jià)縮水影響,杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(002244.SZ)凈利潤(rùn)下降51.67%,宋都基業(yè)投資股份有限公司(600077.SH)凈利潤(rùn)下降46.53%。今年上半年,綠城中國(guó)控股有限公司(03900.HK)的凈利潤(rùn)為6億多元,同比下降12億元。
朗詩(shī)集團(tuán)總裁田明多番表示,高昂的土地價(jià)格,居高不下的稅收和建安成本,導(dǎo)致房企業(yè)的利潤(rùn)空間越來越小。
“下半年重在降價(jià)跑量”
保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示,1-6 月,實(shí)現(xiàn)簽約面積501.22萬平方米,同比減少10.82%;實(shí)現(xiàn)簽約金額651.39億元,同比增長(zhǎng)2.35%。
此前,保利地產(chǎn)曾公布2014年銷售目標(biāo)較2013年要實(shí)現(xiàn)20%增長(zhǎng),達(dá)1500億元,以此計(jì)算,其上半年完成率不足一半。
2014年上半年,金地集團(tuán)銷售面積131萬平方米,銷售金額170億元,分別較上年同期下降13%和14%。按金地集團(tuán)今年600億元銷售目標(biāo)計(jì)算,其上半年僅完成全年銷售目標(biāo)的28%。
有開發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示,受到中報(bào)業(yè)績(jī)壓力,不少企業(yè)都選擇在6月份放量促銷,如果沒有這輪促銷,上半年業(yè)績(jī)會(huì)更難看。
而為加速銷售回款,萬科企業(yè)股份有限公司(萬科A,000002.SZ;萬科企業(yè),02202.HK)在杭州、北京等多個(gè)城市的項(xiàng)目都出現(xiàn)了降價(jià)銷售情況。此外,保利地產(chǎn)也曾推出零首付等“颶風(fēng)行動(dòng)”。
進(jìn)入7月以來,各地放松限購(gòu)政策,但是企業(yè)的銷售情況并未得到明顯好轉(zhuǎn)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至目前,28家房企公布了2014年前7個(gè)月的銷售業(yè)績(jī),7月單月銷售額合計(jì)為843.57億元,相比6月份的1298.24億元下降35%,也低于5月份的978.63億元。28家企業(yè),前7月同比業(yè)績(jī),依然有11家下降。大部分企業(yè)完成2014年度銷售目標(biāo)的可能性都越來越低。
以佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(01638.HK)為例,2014年上半年,佳兆業(yè)集團(tuán)合約銷售金額約112億元,同比增長(zhǎng)1.3%,實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的37%,前7個(gè)月合約銷售約130億元,目標(biāo)完成率為43%。根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)全年的供貨量來看,2013年存量貨源價(jià)值180億元,2014年上半年和下半年新推貨源分別價(jià)值99億元和284億元,可以看出佳兆業(yè)集團(tuán)上半年主要以消化存量房源為主,下半年的推案量大幅增加。
上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱,集中推盤勢(shì)必會(huì)引發(fā)價(jià)格的松動(dòng),促銷將會(huì)是下半年的一大看點(diǎn)。
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),8月,上海有多達(dá)139個(gè)樓盤進(jìn)行打折促銷;9月,上海市外環(huán)外的剛需項(xiàng)目占據(jù)全部推盤量的75%。隨著“金九銀十”即將到來,一些房企在價(jià)格方面將更為親民。
房企轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)
集中推盤和促銷只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控期的一種被動(dòng)方式,從長(zhǎng)期看,已有不少企業(yè)正積極擺脫拿地-銷售的傳統(tǒng)盈利模式,尋求長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收入。
以萬科為例,不斷加大投資收益,即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實(shí)現(xiàn)收益,隨著“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”模式的推廣,這類收益將成為一種常態(tài)。2014年上半年,萬科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元,同比大幅增長(zhǎng)237.8%。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示,隨著利潤(rùn)和銷售量的雙重下滑,房企不能再拘泥于傳統(tǒng)的營(yíng)收模式。目前,恒大集團(tuán)新建公司進(jìn)軍乳業(yè),陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司(000671.SZ)、泰禾集團(tuán)股份有限公司(000732.SZ)等投資醫(yī)療教育,有些則進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)園、科技園區(qū)。
“房地產(chǎn)企業(yè)不再是單純的造房子的企業(yè),而是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的載體,擔(dān)任起城市配套商的角色,除房地產(chǎn)銷售收入之外,營(yíng)收模式中,持久的經(jīng)營(yíng)性收入占比應(yīng)不斷提升!标愱烧f。