8月20日,國土資源部公布消息稱《地籍管理司(不動(dòng)產(chǎn)登記局)主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定》正式印發(fā)。業(yè)界表示,這為地方設(shè)置單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)樹立了范本,地方落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程進(jìn)一步加快。
依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,都必須在辦理登記之后才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,否則當(dāng)事人難以取得預(yù)期的物權(quán)。登記制度的重要性不言而喻。同時(shí)物權(quán)法也明確規(guī)定,國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。8月15日,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》公開征求意見,備受關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)登記制度終于邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。
接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí),中國民法學(xué)研究會(huì)副秘書長、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)說,建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度是完成物權(quán)法規(guī)定的立法任務(wù),而條例是向物權(quán)法遲交的答卷。結(jié)合物權(quán)法和社會(huì)關(guān)切的熱點(diǎn)問題,孟強(qiáng)全面分析了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在法律層面的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容及作用。
登記屬自愿法律效果屬強(qiáng)制
“不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人自愿原則,但法律效果具有強(qiáng)制性�！泵蠌�(qiáng)說,各國法律上就不動(dòng)產(chǎn)登記均采取當(dāng)事人申請主義,未經(jīng)當(dāng)事人申請啟動(dòng),登記機(jī)關(guān)很少依職權(quán)強(qiáng)制登記,當(dāng)然某些特殊類型的登記除外。物權(quán)法對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和基礎(chǔ)交易合同采取了區(qū)分原則。也就是說,雙方當(dāng)事人之間簽訂了買賣不動(dòng)產(chǎn)的合同,沒有辦理過戶登記的,買賣合同仍然有效,不受辦不辦登記的影響。從這一點(diǎn)來講,不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人自愿原則,由買方自己決定是不是辦理過戶登記。
“但是,物權(quán)法由對不動(dòng)產(chǎn)登記賦予了登記生效的強(qiáng)大效力,買房不登記,不能取得所有權(quán)。所以這種情況下,買賣合同有效,只能確保買受人能夠按照合同的約定來向出賣人主張權(quán)利義務(wù)關(guān)系,但不能保證其取得不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。區(qū)分原則只能保障買受人的債權(quán),卻不能保障其物權(quán)。所以,為了能夠取得不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán),買受人必須得去辦理登記�！泵蠌�(qiáng)認(rèn)為,雖然辦不辦登記出于自愿,但是法律效果具有強(qiáng)制性,在交易背景下,不辦登記不能取得物權(quán)。
統(tǒng)一登記不等同于反腐措施
反腐,是全社會(huì)都在關(guān)注的話題。由于近年來曝光出來的貪官,大多在一線城市擁有多套住宅,有的甚至達(dá)到數(shù)百套之多,數(shù)量令人咂舌。不少人寄希望于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,希望借此使得這些碩鼠尚未養(yǎng)成便身形畢現(xiàn)。
談及此問題,孟強(qiáng)認(rèn)為對于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與反腐的關(guān)系,應(yīng)當(dāng)分為兩個(gè)方面來看待。一方面,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠厘清全國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的狀況,尤其是依據(jù)條例建立起來的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺,能夠在全國范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息共享,自然也就對公務(wù)人員形成制度威懾,有助于反腐的進(jìn)行。“這就好比渾水摸魚與清水摸魚,渾水中摸魚比較困難,不知魚在哪里,把水澄清了再摸魚,魚在何處就一目了然。”孟強(qiáng)用了一個(gè)形象的比喻。
另一方面,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是作為物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與公示的一項(xiàng)重要制度而存在的,是一項(xiàng)關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)性制度,并非像“雙規(guī)”等制度那樣專為反腐而設(shè),不能把不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與反腐措施畫等號。
此外,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能否防止非法拆遷的出現(xiàn)也是公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。孟強(qiáng)說,雖然,暫行條例征求意見稿并沒有針對征收、拆遷方面的事項(xiàng)作出規(guī)定,但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對于規(guī)范拆遷確有一定的作用。
孟強(qiáng)說,一方面,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于在拆遷之前進(jìn)行確權(quán)。物權(quán)法規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理�！币虼�,條例統(tǒng)一并完善了不動(dòng)產(chǎn)登記程序,有利于拆遷前的確權(quán)工作,被拆遷人有明確的依據(jù)主張自己不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利被征收的補(bǔ)償。當(dāng)然,這也意味著在拆遷之前突擊亂搭亂建、意圖多得補(bǔ)償?shù)倪`章建筑,由于未能取得不動(dòng)產(chǎn)登記,所以也就無法謀取拆遷補(bǔ)償。另一方面,如果被拆遷的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況有著清晰、唯一的登記記載,就可以避免某些房管部門人員乘亂增設(shè)產(chǎn)權(quán)證明、騙取拆遷補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象。這些都有利于規(guī)范拆遷行為,切實(shí)保障被征收拆遷人的合法權(quán)利。
登記是征收房產(chǎn)稅的前提
征求意見稿一出臺,伴隨而來的話題中不能不提房產(chǎn)稅。財(cái)經(jīng)評論家葉檀稱,不動(dòng)產(chǎn)登記成熟時(shí)便是房產(chǎn)稅開征日。
8月17日,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康透露,房產(chǎn)稅立法在2016年底之前有望實(shí)現(xiàn)。有分析人士認(rèn)為,此說法與推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間表相吻合�？梢酝茰y,2018年形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系之時(shí),征收房產(chǎn)稅可能會(huì)如期而來。
談及此問題,孟強(qiáng)稱,國家是否應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅,一直存在較大爭議；如果要征收房產(chǎn)稅,應(yīng)當(dāng)如何征收同樣存在較大爭議。但就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度而言,這一問題與不動(dòng)產(chǎn)登記與反腐的關(guān)系類似,即不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為房產(chǎn)稅的征收提供了前提條件,但這一制度本身并未為征收房產(chǎn)稅而設(shè)。
孟強(qiáng)指出,按照目前較多的說法,如果將來征收房產(chǎn)稅,也是在二套以上的住宅開始征收,那么不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度無疑為此提供了前提條件,因?yàn)槟壳拔覈牟粍?dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)行政機(jī)關(guān),稅務(wù)部門難以掌握和查明居民所擁有的住宅數(shù)量,在技術(shù)上也無法征收房產(chǎn)稅,只有建立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,才使得房產(chǎn)稅的征收具備現(xiàn)實(shí)條件。
談及房產(chǎn)稅,孟強(qiáng)也請記者注意另外一個(gè)相關(guān)問題,即物權(quán)法中規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期,但卻并未規(guī)定續(xù)期是否收費(fèi)收稅�！叭绻麌覜Q定征收房產(chǎn)稅,那么已經(jīng)納稅的房屋,在其建設(shè)用地使用權(quán)期滿后,應(yīng)當(dāng)免費(fèi)續(xù)期,不能再收取續(xù)期的稅費(fèi),否則構(gòu)成重復(fù)征稅,增加居民的負(fù)擔(dān)�！泵蠌�(qiáng)說。
□本報(bào)記者席鋒宇