開學在即,學區(qū)房又成了不少市民尤其是家長關(guān)注的焦點。尤其是在濟南限購放開、市場整體不景氣的環(huán)境下,學區(qū)房的絲絲變化更能牽動大家的神經(jīng)。23日、24日,記者走訪省城多所熱門學區(qū),深入了解了成交及價格波動。與去年價格千元普漲不同的是,從今年年初至今,學區(qū)房價格整體表現(xiàn)平穩(wěn),沒有出現(xiàn)明顯的波動。個別大戶型房子或是房主著急用錢的房源,價格還出現(xiàn)明顯降價。
文/片 本報記者 喻雯
實習生 張子慧
“濟南房價連續(xù)三個月下跌,學區(qū)房有沒有降價?”、“限購放開后,學區(qū)房價格有沒有松動?”、“此前單價過兩萬的學區(qū)房,價格有沒有回落”……開學在即,有關(guān)學區(qū)房價格又成了不少市民討論的熱點。
23日、24日,記者走訪山師附小、燕山小學、甸柳小學、勝利大街小學等熱門學區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn),受今年整體市場不景氣的影響,學區(qū)房價格整體表現(xiàn)平穩(wěn),個別房子由于房主著急用錢,出現(xiàn)降價。
23日,記者來到孚瑞不動產(chǎn)萬達店。店長楊經(jīng)理說,學區(qū)房成交主力主要是小戶型,像一些大戶型房子為成交會出現(xiàn)降價。以勝利大街五號院一多層樓的二單元二樓為例,這屬于市政府宿舍,面積為130平方米,之前均價2.5萬/平方米,總價為325萬元,現(xiàn)在調(diào)降至2.1萬/平方米,總價為273萬,房子降價52萬。
“即使降到2.1萬/平方米,也沒有客戶愿意接受。房齡高,客戶住習慣了房齡小的高層,很難以接受房齡高的多層住宅環(huán)境。再者很多客戶不是為了住才買房子,只是為了落戶方便孩子上學�！睏罱�(jīng)理稱,像剛才說到的這個學區(qū)房源,最后的成交均價大概也就在1.8萬/平方米,也就是說這種大戶型的學區(qū)房議價空間很大的。
隨后,記者來到三宇和記地產(chǎn)燕山店。店長邢國棟介紹,今年剛過了年就明顯感到二手房不好賣,客戶觀望也比較嚴重,成交明顯難度加大,學區(qū)房也受到了相應影響�！跋袢ツ晔袌瞿敲春�,價格也隨之水漲船高,今年價格明顯漲不動了�！毙蠂鴹澱f,像一些著急用錢的房主選擇降價賣房。甸柳小學一套48平米的學區(qū)房,房主開始報價85萬元,后來連降四次后,降價12萬以73萬元成交。
對于一些單價過兩萬甚至更高的房子,多名中介稱,這些都是為了落戶成交的三四十平米的小戶型房,在當前市場行情下,明顯高于市場價格的房子,很難成交,過高的價格屬于典型的“有價無市”。
比起這種個別特殊房源的降價,熱門學區(qū)的整體成交及價格表現(xiàn)如何?尤其在成交高峰的七八月份?
“從今年年初到現(xiàn)在,學區(qū)房的價格比較平穩(wěn),同比去年價格基本持平,略有微漲。”采訪中,多名房產(chǎn)中介負責人都有同樣看法:受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響,比起去年學區(qū)房均價千元的普漲,今年漲幅明顯收窄不少。
23日,孚瑞不動產(chǎn)和平路分店店長楊經(jīng)理介紹,店里的學區(qū)房對應學校是山師附小,今年該片區(qū)學區(qū)房房價浮動不大,均價保持在1.3萬左右,像小戶型房子價格會偏高。50平米房子均價在1.4萬左右。“上個月我們分店成交的五六套學區(qū)房,也以小戶型為主,客戶比較青睞小戶型。
“七八月算是每年學區(qū)房成交高峰期,七月成交七八套房子中有四五套是學區(qū),八月也成交三套學區(qū)�！�23日,齊魯樓市不動產(chǎn)逸居店店長張煥彬說,他們店主要是燕山、甸柳等熱門學區(qū)房,從價格來看,甸柳小學學區(qū)房的成交價在15000元/平方米至16000元/平方米,燕山小學學區(qū)房成交價在14500元/平方米至15000元/平方米,價格上漲不明顯�！叭ツ昶甙嗽路輰W區(qū)房的價格同比漲了10%左右,均價漲了1000元至1500元不等�！睆垷ū蛘f,今年市場行情總體不好,不少客戶都處于觀望狀態(tài)。有些客戶在四五月就開始看學區(qū)房,當時也是盼著價格能松動,當時沒買。后來到了七月份不得不買的時候了,為孩子上學就必須出手了。
“學區(qū)房是一種特定需求,每年都是熱門,只能說今年熱度有所降溫�！比詈陀洯h(huán)山路店店長程少秋說,他們店里主要是東方雙語小學學區(qū)房,目前均價在每平米12000元左右,像四五十平米小戶型均價在13000元/平米左右�！皟r格平穩(wěn),波動不大。”
對于今年的學區(qū)房“量價齊穩(wěn)”的表現(xiàn),多家中介給出的觀點基本一致,受去年學區(qū)調(diào)整及中考政策調(diào)整等綜合因素影響,房價大幅上漲已經(jīng)到了一個高點,目前的價格已經(jīng)超出一些市民的心理預期。再加上目前市場整體下行,購房者觀望情緒較重,這也在一定程度上影響到學區(qū)房的成交。
濟南百安居不動產(chǎn)總經(jīng)理熊良頂說,濟南學區(qū)房優(yōu)質(zhì)房源供應不大,但對于目前的高價,不少不著急買房的市民也陷入觀望�！俺山坏乃俣葴p緩,價格上漲的動力自然不足�！毙芰柬斦f,此外現(xiàn)在不少開發(fā)商開展“名校合作戰(zhàn)略”,這也對傳統(tǒng)的學區(qū)房需求量做了適當分流,這也是降溫的重要因素。
“從我們的監(jiān)控來看,一些來店的意向客戶得知燕山、甸柳等熱門學區(qū)房的價格過高后,選擇去買一些有名校分校的新房�！比詈陀浀禺a(chǎn)燕山店店長邢國棟說,這在一定程度上分流了他們的客戶。
孚瑞不動產(chǎn)萬達店楊經(jīng)理說,濟南新建住宅越來越多,配套的小學很多也已經(jīng)啟用,客戶群分流明顯,對傳統(tǒng)學區(qū)房來說,是一個比較大的沖擊。
影響學區(qū)房價格及成交的因素中,除了學區(qū)劃分外,政策變動的刺激也尤為重要。
省城市民孫女士告訴記者,從去年開始,濟南市中考進行了改革,明確到2016年中考時,普通高中要把招生計劃全部分配到初中學校,這讓不少購買學區(qū)房或者準備擇校的家長有了猶豫。
據(jù)介紹,按濟南市現(xiàn)行中考政策,在中考時,擇校生不占用所在學校的指標生名額,他們將只能同剩余的本校學生進行競爭,進入優(yōu)秀高中的機會可能還不如普通初中大�！叭ツ暧袑W生393分上了省實驗中學,有的考了500多分卻沒戲�！睂O女士認為,這些改革拉平了各個初中之間的差異,即使比較差的初中,學生也有了上優(yōu)質(zhì)高中的機會,購買學區(qū)房必要性不大,不如把購房款投入在孩子的全面發(fā)展上。
山東省教育廳工作人員曾表示,在教育中,政府的責任不是建設、扶持幾個窗口學校,而是應該注重公平。教育公平很大程度上是機會公平,濟南市的做法很有推廣意義。
據(jù)了解,目前省內(nèi)不少市已經(jīng)進行這方面的改革,如果能長期堅持下去,必定能給學區(qū)房和擇校生等降溫。