除了萬眾矚目的北京雙料地王,8月20日,昆明也誕生新的總價地王。中豪商業(yè)集團下屬子公司云南中望置業(yè)有限責任公司(以下簡稱云南中望)以17.96億元的底價,拿下位于昆明官渡區(qū)矣六街道五臘村近570畝9宗地塊,刷新了今年昆明總價地王紀錄。
此次出讓的9宗地塊屬于城中村改造項目,因此要求整體出讓。其中,5宗住宅用地、3宗商業(yè)用地和1宗批發(fā)零售用地。從地塊位置來看,9宗地塊均位于中豪螺螄灣國際商貿城附近,此前由云南中望開發(fā)的“中望城”也在該區(qū)域。
昨日(8月21日),云南中望營銷部副總經(jīng)理孫敏對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,再次在該區(qū)域拿地建項目,是想打造大型城市綜合體項目,與“中望城”、螺螄灣商貿城形成聚合效應,提升集團整體競爭力。
在業(yè)內看來,近年來昆明土地市場舊城改造工程的集中開發(fā),將帶來集中供應,在樓市下行期,面臨較大的銷售壓力。此外,在官渡區(qū),許多開發(fā)商都在此地瞄準大型城市綜合體項目。如何找到差異化競爭優(yōu)勢,是開發(fā)商需直面的挑戰(zhàn)。
17.96億拿地570畝
今年以來,昆明主城區(qū)供地在數(shù)量和面積方面均大幅縮減。主城區(qū)同一區(qū)域內,由同一單位獲得的總價過億的土地都不多見。因此在昆明官渡區(qū)9宗土地出讓前夜,昆明當?shù)孛襟w就熱議,“9宗土地或將總體出讓,新的總價地王要誕生了!”
果然,作為城中村改造項目用地,9宗地塊被要求整體出讓,該地塊的唯一競拍者云南中望,毫無懸念地以17.96億元的底價將近570畝土地收入囊中。
孫敏向記者介紹,該地塊將打造成一個城市綜合體,并按照“中望城”的延伸產品來規(guī)劃,成為集商業(yè)、住宅、公共設備為一體的昆明新城。
據(jù)了解,該批地塊包含5宗城鎮(zhèn)住宅用地,總面積約30萬平方米,平均樓面地價約1300元/平方米;3宗總商業(yè)用地面積近7.9萬平方米,平均樓面地價約930元/平方米;1宗批發(fā)零售用地約4000平方米,樓面地價約5000元/平方米。
與以往不同的是,三宗商業(yè)用地的樓面地價均低于住宅地價。業(yè)內認為,從樓面地價來看,此次底價成交給開發(fā)商保留的價格空間是很大的。
不過,孫敏坦言,雖然是底價拿地,但城中村改造項目在“棚改”范圍內,與政府約定必須配套學校、醫(yī)院、廣場、消防隊等公共設施,可售面積是有限的,因此成本并不低!拔磥砘驅⑼ㄟ^調整可售房價格的方式來平衡成本!
在她看來,再次在該區(qū)域拿地建項目,是想與“中望城”、螺螄灣商貿城形成聚合效應,以規(guī)模效應提升集團的知名度和整體競爭力。
面臨集中入市挑戰(zhàn)
樓市的低迷早已傳遞到土地市場。今年昆明土地市場也多次出現(xiàn)流拍。昆明至祥研究中心2014年土地市場上半年研究報告顯示,昆明土地市場供求自2011年來逐漸回落,今年上半年較去年同期有所下降,地塊以底價成交為主。在這樣的大環(huán)境下,云南中望逆市拿地,押注大體量的城市綜合體,底氣何在?
云南財經(jīng)大學房地產與土地政策研究中心主任張洪對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,城中村改造工程有一定前置期,在一兩年前,開發(fā)商往往已完成了相應的拆遷、安置、一級土地平整、地下水系統(tǒng)改造等一系列工作,已經(jīng)做了大量投入,一般不會因為當下土地市場的冷暖而改變拿地計劃。
今年以來,國家發(fā)布的一系列通知要求各地加大“棚改”力度,政策的支持讓“棚改”這塊硬骨頭成為資本追逐對象。
記者梳理資料發(fā)現(xiàn),作為舊城改造的官渡區(qū),出現(xiàn)總價地王的情況較為多見,且具備面積大的特點。2008年中豪商業(yè)集團近8億元拿下該區(qū)域860畝土地;2009年官房以5.4億元拿地658畝;2012年云南浙萬置業(yè)23億元拿地626.87畝。擅長“造城”的云南城投也在該區(qū)域有項目。
張洪稱,昆明的城中村改造在2008年啟動,總共規(guī)劃335個地區(qū),目前有200多個獲批。官渡區(qū)是昆明向東發(fā)展與主城區(qū)的一個連接點,而且未來有地鐵通過,交通區(qū)位良好,不少項目已形成了一定知名度。
不過,近年來昆明土地市場舊城改造工程的集中開發(fā),將面臨較大的銷售壓力,尤其是官渡區(qū)。此外,城市功能區(qū)和足夠的產業(yè)支撐也是城中村改造必須面臨的問題! ∶拷(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都