國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)布以后，一則《樓市創(chuàng)10年最大跌幅》的文章被多方轉(zhuǎn)載，文章所言的“最大跌幅”包含兩個(gè)方面：一是70個(gè)大中城市7月份新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市高達(dá)64個(gè)，創(chuàng)下了歷史新高；二是環(huán)比跌幅之大創(chuàng)紀(jì)錄，百城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅首次超過(guò)了0.8個(gè)百分點(diǎn)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅首次超過(guò)了1%。最引人注意的是，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)。

　　今年以來(lái)，樓市量?jī)r(jià)連續(xù)下跌，在6月份出現(xiàn)跌幅短暫收窄和企穩(wěn)跡象，但6月底以來(lái)政策全面松綁、房貸重回基準(zhǔn)利率并沒(méi)有讓樓市站穩(wěn)，7月份主要城市樓市的量?jī)r(jià)跌幅重新擴(kuò)大，而一線城市房?jī)r(jià)更是領(lǐng)跌全國(guó)，這被很多業(yè)內(nèi)人士判斷為房?jī)r(jià)進(jìn)入全面下降通道的標(biāo)志。筆者認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)可能將進(jìn)入長(zhǎng)周期、大幅度、全國(guó)范圍調(diào)整的時(shí)期，這可能與前兩輪短暫的、小幅度、部分城市調(diào)整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同，這是一個(gè)“新常態(tài)”。

　　全國(guó)樓市將進(jìn)入市場(chǎng)供求規(guī)律、價(jià)格規(guī)律、可支付能力決定規(guī)律作用下的新運(yùn)行常態(tài)。過(guò)去對(duì)樓市運(yùn)行周期和軌跡影響最大的政府政策，未來(lái)將定調(diào)于“去行政干預(yù)、回歸市場(chǎng)主導(dǎo)”。也就是說(shuō)，不僅過(guò)去存在于國(guó)家層面的行政性救市將不會(huì)再出現(xiàn)，而且地方違反市場(chǎng)規(guī)律、旨在挽救短期經(jīng)濟(jì)和短期財(cái)政收入的救市行為，也不大可能再出現(xiàn)。樓市波動(dòng)將由政策作用下的波動(dòng)向市場(chǎng)作用下的波動(dòng)轉(zhuǎn)變。

　　因此，在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)過(guò)剩(包括總量過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，也包括二手房供應(yīng))、房?jī)r(jià)整體下調(diào)和收入決定的真實(shí)需求，將全面取代過(guò)去10年供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來(lái)樓市運(yùn)行的主要因素。這意味著，未來(lái)樓市將繼續(xù)處于下行通道，就連過(guò)去一直被認(rèn)為樓市“優(yōu)等生”的一線城市和重點(diǎn)二線城市(如杭州、天津、沈陽(yáng)和西安等)，也未能幸免。不管是成交量下滑，還是價(jià)格下滑，一線城市均超過(guò)了二、三線城市。今年7月份，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，一線城市房?jī)r(jià)跌幅首次超過(guò)二、三線城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前7個(gè)月，全國(guó)銷售面積同比降幅從上半年的6.0%擴(kuò)大至7.6%，一線城市集中的東部地區(qū)降幅最大，達(dá)到1.5%。

　　樓市整體下行的大背景下，開(kāi)發(fā)商在“降價(jià)跑量”上已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，一方面基于樓市整體下行這一大趨勢(shì)的認(rèn)同，另一方面基于完成銷售業(yè)績(jī)的考量(僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù))。因此，房企降價(jià)不再是“噱頭”，而是貨真價(jià)實(shí)的降價(jià)；不再是資金鏈緊張房企的被動(dòng)性降價(jià)，而是所有房企主動(dòng)性、策略性的降價(jià)。根據(jù)筆者的調(diào)研和梳理，7月份，一線城市新開(kāi)樓盤降價(jià)幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右，這也是7月份房?jī)r(jià)創(chuàng)10年最大跌幅的主要原因，未來(lái)這一趨勢(shì)有望延續(xù)。

　　由于主要城市住房需求還在，只是為高房?jī)r(jià)所困擾，實(shí)質(zhì)性降價(jià)對(duì)于需求的提振是比較明顯的，一線城市再次出現(xiàn)了久違的“日光盤”。同時(shí)，在樓市整體下行、降價(jià)潮到來(lái)的背景下，上半年因少數(shù)樓盤降價(jià)而出現(xiàn)的老業(yè)主“房鬧”現(xiàn)象，在7月份各地樓市大面積降價(jià)的背景下并未再現(xiàn)，反映了市場(chǎng)各界對(duì)于在供求規(guī)律、價(jià)格規(guī)律、可支付能力決定規(guī)律的作用下，認(rèn)可和遵從樓市正常的、必然的調(diào)整態(tài)勢(shì)。這是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)一致性判斷，也是市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志。

　　目前，反映樓市庫(kù)存壓力的指標(biāo)——批售比(批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交量的比例)跌到了0.65，為三年來(lái)最低點(diǎn)，僅比2008年下半年略好。由于目前全國(guó)樓市的施工面積達(dá)到63億平方米，相比2010年增長(zhǎng)了50%，后續(xù)供應(yīng)還會(huì)源源不斷地到來(lái)，庫(kù)存壓力超過(guò)歷史最高水平是必然的。樓市潛在的需求雖然很大(如2.6億人的外來(lái)人群)也很強(qiáng)烈，但受購(gòu)買力、就業(yè)、戶籍制度、社會(huì)保障等方面的制約，要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，還要有很多方面的改革，但這不是短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的。

　　就目前來(lái)看，高房?jī)r(jià)是阻礙需求實(shí)現(xiàn)的最大障礙，只要房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性回調(diào)，只要政府也不再“托市”，房?jī)r(jià)下調(diào)將帶來(lái)可觀的樓市需求釋放，這不僅有助于避免樓市快速下行，而且也是樓市真正企穩(wěn)的標(biāo)志。更為重要的是，這將為新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、后續(xù)需求的導(dǎo)入贏得時(shí)間和空間。在外來(lái)人口真正融入城市以后，樓市將迎來(lái)內(nèi)需和消費(fèi)主導(dǎo)而非投資主導(dǎo)的發(fā)展新時(shí)期。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉