據(jù)財(cái)新網(wǎng)等媒體報(bào)道，萬(wàn)家共贏8億元資金被挪用的根源是，“金元惠理·吾思基金城中村及棚改區(qū)改造1號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱金元惠理1號(hào)）到期無法兌付。而據(jù)鉅派投資相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前房地產(chǎn)私募（有限合伙）、資管計(jì)劃以及信托產(chǎn)品中，涉及舊城改造類產(chǎn)品的項(xiàng)目比重達(dá)到10%~20%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在房地產(chǎn)行業(yè)，舊改項(xiàng)目向來不受開發(fā)商待見，但卻成了很多私募眼中的“香餑餑”，原因很簡(jiǎn)單：相比周邊需要通過公開拍賣的地塊，那些早先通過參與舊改獲取的土地，不僅位置更為核心，地價(jià)也較低，可以帶來更豐厚的利潤(rùn)。
但是，由于舊改地塊的動(dòng)遷速度和最終的動(dòng)遷成本都無法確定，一些涉足的私募基金往往面臨項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在這一背景下，類似金元惠理1號(hào)出現(xiàn)兌付危機(jī)的情況并非個(gè)案。
舊改項(xiàng)目存多重變量
在上海，舊改是開發(fā)商最不愿意參與的開發(fā)模式。因?yàn)榕f改匯集了房地產(chǎn)開發(fā)的各種變量：包括時(shí)間、成本以及政府規(guī)劃，對(duì)開發(fā)商來說，這些變量就意味著風(fēng)險(xiǎn)。
此前，瑞安、上置等地產(chǎn)公司都吃過舊改的苦頭。瑞安地產(chǎn)董事局主席羅康瑞曾表態(tài)，再也不碰舊改地塊。中房信集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄也透露，有一個(gè)項(xiàng)目只因一棟房屋遲遲不肯拆遷，而不得不把開發(fā)周期延長(zhǎng)5年。
但是，這些在開發(fā)商那里不受待見的舊改項(xiàng)目，卻成了一些房地產(chǎn)私募的 “香餑餑”�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不少第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)所代銷的有限合伙類產(chǎn)品中，都出現(xiàn)了舊改的身影。
以“舊改”和“有限合伙”為關(guān)鍵詞，可以搜索到一款名為“億融（豐舜）虹口區(qū)舊城改造專項(xiàng)基金計(jì)劃（二期）”（以下簡(jiǎn)稱億融舊改二期）的產(chǎn)品。資料顯示，上述計(jì)劃的融資用途是上海市虹口區(qū)天寶路21號(hào)地塊的拆遷改造，項(xiàng)目用地面積15900平方米，其中一期項(xiàng)目“潤(rùn)欣公寓”占地約11970平方米。目前土地樓面價(jià)評(píng)估約為4萬(wàn)元/平方米，土地總價(jià)約為6億元。
“潤(rùn)欣公寓”為項(xiàng)目公司自主開發(fā)項(xiàng)目，已取得 《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，土地出讓金已支付完畢。如果一切順利，這一項(xiàng)目將在一年后完成全部本息的兌付，其還款來源之一是平安銀行上海分行提供的開發(fā)銀行貸款以及部分財(cái)政專項(xiàng)資金。
按照上述計(jì)劃的解釋，其還款來源一定程度上取決于項(xiàng)目的動(dòng)遷進(jìn)度，如果項(xiàng)目能在一年內(nèi)完成動(dòng)遷，那么上述地塊將能夠迅速用于房地產(chǎn)開發(fā)，并可通過向銀行抵押獲得部分開發(fā)貸款用于償還私募基金的欠款。也就是說，上述項(xiàng)目如果要以完成動(dòng)遷的土地向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，實(shí)現(xiàn)在明年完成本息兌付的目標(biāo)，就應(yīng)該在此前已完成部分項(xiàng)目的動(dòng)遷。
然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在虹口區(qū)天寶路項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，不僅沒有看到任何拆遷的場(chǎng)面，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)人士更是表示，根本沒有聽說過有動(dòng)遷這回事。按照這一說法，該項(xiàng)目地塊顯然還沒有開始拆遷。
銷售億融舊改二期的上海豐舜投資管理中心一位人士向記者證實(shí)，項(xiàng)目地塊確實(shí)沒有正式拆遷。但是對(duì)于項(xiàng)目能否按時(shí)完成拆遷，并通過銀行貸款獲取開發(fā)資金，該人士并未作出回應(yīng)，而是強(qiáng)調(diào)，上述項(xiàng)目的抵押物充足，完全能確保產(chǎn)品投資人的資金和利息安全。
主要看融資方的還款能力
事實(shí)上，目前房地產(chǎn)私募領(lǐng)域非公開發(fā)行的各類產(chǎn)品，大多兌付期限較短。以金元惠理1號(hào)為例，其兌付周期僅為一年半。但大部分房地產(chǎn)舊改項(xiàng)目的動(dòng)拆遷速度并沒有那么快。
中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，在整個(gè)動(dòng)拆遷過程中，和原住戶的談判往往會(huì)成為一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，很難在短期內(nèi)迅速完成動(dòng)遷。不僅如此，由于原住戶可能會(huì)提高補(bǔ)償要求，在完成動(dòng)遷時(shí)，地塊的舊改成本有可能會(huì)進(jìn)一步上升。
以瑞安房地產(chǎn)參與的舊改項(xiàng)目——瑞虹新城2號(hào)和9號(hào)地塊為例，早在2011年至2012年就已完成85%的動(dòng)遷，但完全拆遷、交付卻已是今年6月的事。
部分行業(yè)人士認(rèn)為，由于舊改周期漫長(zhǎng)，中間又出現(xiàn)住戶提高談判條件等現(xiàn)象，因此舊改項(xiàng)目通常實(shí)際收益并不高。如果僅僅依靠項(xiàng)目動(dòng)遷完成以后的開發(fā)貸款、土地出讓款作為還款來源，肯定是不夠的。
不過記者了解到，目前房地產(chǎn)私募在投資舊改項(xiàng)目時(shí)，大多不會(huì)關(guān)注舊改本身的周期，而是看融資方的還款能力。只要融資方實(shí)力夠強(qiáng)，舊改項(xiàng)目本身是否能夠及時(shí)完成動(dòng)拆遷并不重要。鉅派投資相關(guān)人士坦言，涉及舊改類的項(xiàng)目，他們主要關(guān)注的因素不是地塊能否按時(shí)完成舊改，而是融資方是否有充足的還款能力。
一般大型房企由于融資渠道多，在還款能力上占有優(yōu)勢(shì)；而中小房企的資金來源相對(duì)單一，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將產(chǎn)生“多米諾骨牌”效應(yīng)。因此，在房地產(chǎn)面臨下行壓力的背景下，未來一些由中小開發(fā)商主導(dǎo)的舊改項(xiàng)目可能不會(huì)再像以前那樣受到房地產(chǎn)私募的青睞�！ ∶拷�(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海