面積和總價(jià)均超過自住房規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的普通商品房也能“在途轉(zhuǎn)化”為自住房？遭遇“棄購(gòu)”和能否出租的熱議余音未了，北京自住房再次被業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。
何為“在途轉(zhuǎn)化”？北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱：“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或?qū)⑸形催M(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目。”
無論政策怎么變，對(duì)申購(gòu)人群而言，最關(guān)注的莫過于房屋的品質(zhì)�！吨袊�(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者實(shí)地探訪了符合上述“在途轉(zhuǎn)化”特征的山語城項(xiàng)目，周邊居民眼里幽美的小區(qū)環(huán)境和品質(zhì)不錯(cuò)的房子，同他們反映的噪音、污染問題形成了鮮明對(duì)比。業(yè)界專家對(duì)“在途轉(zhuǎn)化”類自住房項(xiàng)目品質(zhì)是否會(huì)優(yōu)于專門開發(fā)建設(shè)的自住房，看法并不一致。
“在途轉(zhuǎn)化”難成主流
日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上公布的兩個(gè)自住房項(xiàng)目，因面積和總價(jià)超標(biāo)引起申購(gòu)人群熱議，被網(wǎng)友稱為自住房“豪宅”。
根據(jù)北京市自住房政策規(guī)定和相關(guān)解讀，自住房的套型建筑面積應(yīng)該以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米，總價(jià)不超過200萬元。而此次公布的兩個(gè)項(xiàng)目中，位于房山的原香漫谷有150平方米以上的三居室，位于豐臺(tái)的山語城雖為125平方米三居，但均價(jià)卻達(dá)每平方米1.75萬元，每套房總價(jià)接近219萬元，二者都明顯超標(biāo)，引發(fā)人們對(duì)合法性的質(zhì)疑。
對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員趙路興接受記者采訪時(shí)稱，自住房在土地出讓時(shí)，雖然含有一定程度的政策優(yōu)惠，但其基本屬性依然是商品房，在建的普通商品房項(xiàng)目“在途轉(zhuǎn)化”為自住房并不違背相關(guān)法規(guī)。
至于人們關(guān)注的“在途轉(zhuǎn)化”模式能否成為自住房建設(shè)新趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂如接受記者采訪時(shí)稱，上述“在途轉(zhuǎn)化”型自住房，開發(fā)商既要考慮建設(shè)成本和利潤(rùn)，降價(jià)幅度又要達(dá)到自住房的定價(jià)范疇，因此只有在房?jī)r(jià)漲幅較大的城市才具備可操作性。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，在建普通商品房“在途轉(zhuǎn)化”為自住房雖然有利于房地產(chǎn)企業(yè)加速去化，但因受成本利潤(rùn)所限，只能小范圍嘗試，更多體現(xiàn)的還是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任�！翱傮w而言，這種方式難以成為自住房建設(shè)的主流模式，因其量小也不會(huì)對(duì)整體樓市產(chǎn)生影響�！�
關(guān)于記者采訪提綱中所提及到的“‘在途轉(zhuǎn)化’型商品房項(xiàng)目備案總數(shù)是多少”以及“是否會(huì)在其他保障性安居工程建設(shè)方面推廣這一模式”等問題，截至記者發(fā)稿，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)尚未給予回復(fù)。
品質(zhì)是自住房的關(guān)鍵
針對(duì)申購(gòu)人群關(guān)注的“在途轉(zhuǎn)化”類自住房在申購(gòu)渠道、轉(zhuǎn)讓政策以及是否開發(fā)商配建或賣不出的尾房等問題，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)日前給出了如下解釋：“在途轉(zhuǎn)化”類自住房項(xiàng)目申購(gòu)渠道、轉(zhuǎn)讓政策跟其他自住房完全一致，并非尾房，上述兩個(gè)項(xiàng)目是在2013年就醞釀運(yùn)行的試點(diǎn)，小區(qū)中有單獨(dú)的整棟樓按照自住房項(xiàng)目銷售，享受和小區(qū)商品房同等配套設(shè)施。
記者在實(shí)地探訪時(shí)看到，上述山語城項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)西王佐村，目前能到達(dá)該項(xiàng)目的公共汽車只有3路，車次間隔時(shí)間較長(zhǎng)，狹窄的道路塵沙飛揚(yáng)，而小區(qū)內(nèi)卻十分干凈整潔，一派綠蔭蔥蘢的景象。
售樓處人員介紹稱，目前該項(xiàng)目“在途轉(zhuǎn)化”為自住房的是第26號(hào)、27號(hào)樓，共計(jì)48套房，每套房面積為125平方米左右，均價(jià)為每平方米17500元。同期的其他商品房的面積在118-160平方米之間，均價(jià)為每平方米23000元�！叭绻且淮涡愿犊�，所有優(yōu)惠活動(dòng)加一起，相當(dāng)于總價(jià)的9.2折。”
某業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：“這些高折扣的優(yōu)惠措施，無疑降低了自住房在這一區(qū)域的性價(jià)比，其跟同區(qū)域商品房的同質(zhì)性，決定了它的品質(zhì)仍然優(yōu)于其他自住房。”
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民接受記者采訪時(shí)稱，普通商品房項(xiàng)目“在途轉(zhuǎn)化”為自住房，對(duì)申購(gòu)人群而言很有利。此前自住房遭到申購(gòu)人群棄購(gòu)，雖然存在自身支付能力不足、周邊配套設(shè)施不全、套型設(shè)計(jì)不合理以及周邊商品房?jī)r(jià)格變化等諸多影響因素，但最關(guān)鍵的還是選址問題。“在途轉(zhuǎn)化”的自住項(xiàng)目，或許可以回避這一“短板”。
趙路興也認(rèn)為，“在途轉(zhuǎn)化”類自住房項(xiàng)目品質(zhì)是否優(yōu)于正常開發(fā)建設(shè)的自住房，不能光看房子戶型或單一的小區(qū)環(huán)境，還得看項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、配套建設(shè)等具體情況，不能一概而論。