近日，李女士在濟(jì)南某陽(yáng)光花園購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，根據(jù)當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的宣傳材料顯示，李女士購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是三面飄窗，陽(yáng)臺(tái)窗戶高為一米四。但是在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，李女士經(jīng)實(shí)地看房發(fā)現(xiàn)，房屋南面窗戶并非飄窗，高度也只有一米二。銷(xiāo)售方解釋其并未違約，雙方簽署的協(xié)議附有房屋結(jié)構(gòu)圖，結(jié)構(gòu)圖上顯示該房屋確系南面沒(méi)有飄窗，高度也只有一米二。

　　李女士對(duì)銷(xiāo)售方的解釋極為不滿，認(rèn)為李女士就是相中了朝陽(yáng)的飄窗戶型才決定購(gòu)買(mǎi)的，簽署房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，銷(xiāo)售方也沒(méi)有對(duì)上述情況進(jìn)行告知和說(shuō)明。

　　◆律師分析：

　　北京隆安(濟(jì)南)律師事務(wù)所白金印律師分析，本案涉及商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的宣傳與實(shí)際不符的法律責(zé)任。

　　一、按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)該規(guī)定，本案中的開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)對(duì)商品房的窗戶結(jié)構(gòu)作為銷(xiāo)售“亮點(diǎn)”進(jìn)行宣傳，購(gòu)房人李女士正是基于對(duì)該窗戶的偏愛(ài)選擇了購(gòu)買(mǎi)房屋。而開(kāi)發(fā)商的宣傳單和銷(xiāo)售廣告中對(duì)該戶型的飄窗外形均有明確的圖形作為參照，宣傳材料中也標(biāo)示該圖系李女士購(gòu)買(mǎi)的房屋戶型，故在本房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的的宣傳應(yīng)視為要約。

　　◆記者提示

　　銷(xiāo)售廣告和宣傳材料是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的一種重要的促銷(xiāo)手段，因開(kāi)發(fā)商在其發(fā)布的廣告中夸大渲染，誘導(dǎo)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋而交房時(shí)往往又無(wú)法達(dá)到買(mǎi)受人的心理預(yù)期，因此了引發(fā)大量糾紛。律師提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定不要單憑廣告的華麗宣傳就盲目決定，務(wù)必仔細(xì)審閱相關(guān)合同及附件，有條件的情況下還要實(shí)地考察，以免不必要的糾紛發(fā)生�！　　　　　　　　�(幫辦記者 杜壯)