核心與非核心商圈零售物業(yè)新增供應(yīng)量
在近日舉辦的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)半年工作會(huì)議上，王健林提到，上半年萬(wàn)達(dá)百貨收入111.3億元，完成全年目標(biāo)的44%、上半年目標(biāo)的108%，同比增長(zhǎng)62%。這是萬(wàn)達(dá)的百貨業(yè)務(wù)3年來(lái)第一次全面完成半年目標(biāo)。王健林表示：“這也證明，盡管線上購(gòu)物發(fā)展迅速，但線下業(yè)務(wù)只要調(diào)整到位、方法對(duì)頭，同樣可以創(chuàng)造好成績(jī)，‘百貨已死’的說(shuō)法是站不住腳的�！�
隨著電商的盛行和供應(yīng)的井噴，傳統(tǒng)零售物業(yè)壓力劇增，面臨著“變或可存，不變則削”的命運(yùn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，如何轉(zhuǎn)變固有的思維方式，或是商業(yè)地產(chǎn)尋求突破的最大難點(diǎn)。
餐飲在購(gòu)物中心內(nèi)的租戶占比
未來(lái)趨勢(shì)≥40%
以往15%-20%
升級(jí)求“人氣”
上周末，筆者在多個(gè)購(gòu)物中心觀察到，餐飲、兒童游戲等區(qū)域的人氣比一般服裝門店高出許多。多數(shù)餐飲店門口都排起長(zhǎng)龍，而服裝門店卻“門可羅雀”。
“我一般逛街會(huì)找個(gè)飯店多的商圈，逛完街和朋友吃飯休息，養(yǎng)足精神后還能繼續(xù)逛。”“我買衣服一般在網(wǎng)絡(luò)上買，但是一些大牌子的貴的衣服，我就會(huì)到店里去買，以防假貨�！毕M(fèi)者如是告訴筆者。
近年來(lái)，電商大行其道，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之做出改變。據(jù)高緯環(huán)球近日發(fā)布的上海零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年前五月社會(huì)消費(fèi)品零售總額較去年同期增長(zhǎng)7.5%，相較2012、2013年的增長(zhǎng)幅度繼續(xù)下滑。
對(duì)此，盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，“電商的沖擊，再加上同質(zhì)化嚴(yán)重，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)可謂‘傷痕累累’�！�
在此背景之下，上海僅今年就有多家購(gòu)物中心暫停營(yíng)業(yè)，以求升級(jí)轉(zhuǎn)型。
近日，上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)以全新面目開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，今年初雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)便做出調(diào)整，先后替換掉70%的原有商家品牌，并將商場(chǎng)劃分為時(shí)尚名品區(qū)、夢(mèng)想體驗(yàn)區(qū)、健康生活區(qū)、藝術(shù)展覽區(qū)及創(chuàng)意餐飲區(qū)。
據(jù)透露，經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)整轉(zhuǎn)型，其招商簽約率超過(guò)90%。而且，商場(chǎng)的客流量也有了提升。
除此之外，南京路金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)也于今年5、6月暫停營(yíng)業(yè)，以求升級(jí)；上海商業(yè)面積最大的綜合體、月星集團(tuán)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——環(huán)球港，近日也被傳出內(nèi)部租戶或?qū)⒄{(diào)整的消息。
轉(zhuǎn)型求突破
從土地市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)三年上海商用物業(yè)的供應(yīng)將出現(xiàn)井噴，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將更加殘酷。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年上海已出讓的商用土地總量已超過(guò)400萬(wàn)平方米，其中，預(yù)計(jì)在2016年年底前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目總量超過(guò)330萬(wàn)平方米。而未來(lái)三年，年均商用物業(yè)的供應(yīng)量將達(dá)到112萬(wàn)平方米，這一數(shù)字達(dá)到了此前年份的3.4倍。
對(duì)此，戴德梁行高級(jí)助理董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管范紅娟認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自兩方面，除電商的步步緊逼之外，供應(yīng)量過(guò)大，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重也將在未來(lái)一段時(shí)間考驗(yàn)上海的商用物業(yè)市場(chǎng)。
范紅娟介紹，為應(yīng)對(duì)電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)界近年來(lái)熱衷于打造體驗(yàn)型產(chǎn)品，例如提高體驗(yàn)館和餐飲類的比重等。
而為了應(yīng)對(duì)供應(yīng)井噴之下的同質(zhì)化問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目奇招頻出，力圖改變目前“千盤一面”的現(xiàn)狀。
例如去年年中開(kāi)業(yè)，被稱作商業(yè)地產(chǎn)“文藝青年”的淮海中路K11，該項(xiàng)目將商業(yè)與藝術(shù)融合，在上海商業(yè)地產(chǎn)界獨(dú)樹(shù)一幟，獲得了消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可。
轉(zhuǎn)變思維更關(guān)鍵
對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題，陳立民認(rèn)為，房企的思維方式必須要做出改變。他說(shuō)，“國(guó)內(nèi)房企多以住宅起家，思維還停留在快速銷售的開(kāi)發(fā)模式，而商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同，注重的是前期定位和后期的經(jīng)營(yíng)。在這方面，房企比較缺乏經(jīng)驗(yàn)�！�
對(duì)此，范紅娟表示，無(wú)論是前期定位還是后期經(jīng)營(yíng)，都要求房企有更為“發(fā)散”的思維，甚至有些時(shí)候要跳出地產(chǎn)的圈子看問(wèn)題。例如萬(wàn)達(dá)的線上“萬(wàn)匯網(wǎng)”，只推出商品的優(yōu)惠券，消費(fèi)者購(gòu)買優(yōu)惠券后還是必須到萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)購(gòu)買商品，這樣的方式即達(dá)到了線上互動(dòng)，也吸引了客流，正是房企轉(zhuǎn)變思維迎合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的一個(gè)較好的示范。
除思維方式外，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)商鋪服務(wù)部董事洪菽慧指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)還面臨資金和人才兩大問(wèn)題�！扒捌诙ㄎ恍枰獙I(yè)的研測(cè)人才，而后期的經(jīng)營(yíng)更需要優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)人才，而這兩方面同時(shí)都需要大量的資金支持，”她表示，“一般商業(yè)類項(xiàng)目要到開(kāi)業(yè)3年后才會(huì)有盈利，如果資金不到位，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目恐怕很難堅(jiān)持到這個(gè)時(shí)候。”
商圈外擴(kuò) “體驗(yàn)式”仍是轉(zhuǎn)型重點(diǎn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海商用物業(yè)未來(lái)新增供應(yīng)量合計(jì)超過(guò)400萬(wàn)平方米，供應(yīng)量主要集中在新興商圈。隨著城市人口逐步向城市邊緣遷徙，外加市中心核心地段土地稀缺，上海的商圈分布逐步向城市外圍擴(kuò)展。
這也導(dǎo)致了非核心商圈的零售物業(yè)市場(chǎng)一片繁榮。
據(jù)高緯環(huán)球近日發(fā)布的2014年第二季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年非核心商圈的零售總額增長(zhǎng)率顯著高于核心商圈。僅以今年5月份為例，據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，郊區(qū)和浦東新區(qū)的營(yíng)收增長(zhǎng)率分別達(dá)到20.9%和11.5%，遠(yuǎn)超中心城區(qū)的2.3%。
此外，該報(bào)告顯示，2014年第二季度，餐飲已經(jīng)成為購(gòu)物中心創(chuàng)造營(yíng)收的主力。以淮海路為例，將于年底開(kāi)業(yè)的陽(yáng)光新業(yè)購(gòu)物中心內(nèi)，餐飲占比預(yù)計(jì)接近總面積的50%；香港廣場(chǎng)在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來(lái)大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業(yè)也將成為主要租戶。
高緯環(huán)球亞太區(qū)零售商租戶代表部董事寧孝言表示：“未來(lái)，體驗(yàn)式需求的增長(zhǎng)將繼續(xù)推動(dòng)餐飲業(yè)的擴(kuò)張，促其成為提高入住率、吸引客流的關(guān)鍵。”□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯