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                  商業(yè)地產(chǎn)半年“變臉” 業(yè)內(nèi):轉(zhuǎn)變思維更關(guān)鍵

                  2014-07-31 16:06:00 來(lái)源:新民晚報(bào)

                  核心與非核心商圈零售物業(yè)新增供應(yīng)量

                    在近日舉辦的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)半年工作會(huì)議上,王健林提到,上半年萬(wàn)達(dá)百貨收入111.3億元,完成全年目標(biāo)的44%、上半年目標(biāo)的108%,同比增長(zhǎng)62%。這是萬(wàn)達(dá)的百貨業(yè)務(wù)3年來(lái)第一次全面完成半年目標(biāo)。王健林表示:“這也證明,盡管線上購(gòu)物發(fā)展迅速,但線下業(yè)務(wù)只要調(diào)整到位、方法對(duì)頭,同樣可以創(chuàng)造好成績(jī),‘百貨已死’的說(shuō)法是站不住腳的!

                    隨著電商的盛行和供應(yīng)的井噴,傳統(tǒng)零售物業(yè)壓力劇增,面臨著“變或可存,不變則削”的命運(yùn)。有業(yè)內(nèi)人士指出,如何轉(zhuǎn)變固有的思維方式,或是商業(yè)地產(chǎn)尋求突破的最大難點(diǎn)。

                    餐飲在購(gòu)物中心內(nèi)的租戶占比

                    未來(lái)趨勢(shì)≥40%

                    以往15%-20%

                    升級(jí)求“人氣”

                    上周末,筆者在多個(gè)購(gòu)物中心觀察到,餐飲、兒童游戲等區(qū)域的人氣比一般服裝門店高出許多。多數(shù)餐飲店門口都排起長(zhǎng)龍,而服裝門店卻“門可羅雀”。

                    “我一般逛街會(huì)找個(gè)飯店多的商圈,逛完街和朋友吃飯休息,養(yǎng)足精神后還能繼續(xù)逛。”“我買衣服一般在網(wǎng)絡(luò)上買,但是一些大牌子的貴的衣服,我就會(huì)到店里去買,以防假貨!毕M(fèi)者如是告訴筆者。

                    近年來(lái),電商大行其道,消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之做出改變。據(jù)高緯環(huán)球近日發(fā)布的上海零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示,今年前五月社會(huì)消費(fèi)品零售總額較去年同期增長(zhǎng)7.5%,相較2012、2013年的增長(zhǎng)幅度繼續(xù)下滑。

                    對(duì)此,盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示,“電商的沖擊,再加上同質(zhì)化嚴(yán)重,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)可謂‘傷痕累累’!

                    在此背景之下,上海僅今年就有多家購(gòu)物中心暫停營(yíng)業(yè),以求升級(jí)轉(zhuǎn)型。

                    近日,上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)以全新面目開(kāi)業(yè)。據(jù)悉,今年初雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)便做出調(diào)整,先后替換掉70%的原有商家品牌,并將商場(chǎng)劃分為時(shí)尚名品區(qū)、夢(mèng)想體驗(yàn)區(qū)、健康生活區(qū)、藝術(shù)展覽區(qū)及創(chuàng)意餐飲區(qū)。

                    據(jù)透露,經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)整轉(zhuǎn)型,其招商簽約率超過(guò)90%。而且,商場(chǎng)的客流量也有了提升。

                    除此之外,南京路金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)也于今年5、6月暫停營(yíng)業(yè),以求升級(jí);上海商業(yè)面積最大的綜合體、月星集團(tuán)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——環(huán)球港,近日也被傳出內(nèi)部租戶或?qū)⒄{(diào)整的消息。

                    轉(zhuǎn)型求突破

                    從土地市場(chǎng)來(lái)看,未來(lái)三年上海商用物業(yè)的供應(yīng)將出現(xiàn)井噴,屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將更加殘酷。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,截至目前,今年上海已出讓的商用土地總量已超過(guò)400萬(wàn)平方米,其中,預(yù)計(jì)在2016年年底前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目總量超過(guò)330萬(wàn)平方米。而未來(lái)三年,年均商用物業(yè)的供應(yīng)量將達(dá)到112萬(wàn)平方米,這一數(shù)字達(dá)到了此前年份的3.4倍。

                    對(duì)此,戴德梁行高級(jí)助理董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管范紅娟認(rèn)為,當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自兩方面,除電商的步步緊逼之外,供應(yīng)量過(guò)大,產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重也將在未來(lái)一段時(shí)間考驗(yàn)上海的商用物業(yè)市場(chǎng)。

                    范紅娟介紹,為應(yīng)對(duì)電商沖擊,商業(yè)地產(chǎn)界近年來(lái)熱衷于打造體驗(yàn)型產(chǎn)品,例如提高體驗(yàn)館和餐飲類的比重等。

                    而為了應(yīng)對(duì)供應(yīng)井噴之下的同質(zhì)化問(wèn)題,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目奇招頻出,力圖改變目前“千盤一面”的現(xiàn)狀。

                    例如去年年中開(kāi)業(yè),被稱作商業(yè)地產(chǎn)“文藝青年”的淮海中路K11,該項(xiàng)目將商業(yè)與藝術(shù)融合,在上海商業(yè)地產(chǎn)界獨(dú)樹(shù)一幟,獲得了消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可。

                    轉(zhuǎn)變思維更關(guān)鍵

                    對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題,陳立民認(rèn)為,房企的思維方式必須要做出改變。他說(shuō),“國(guó)內(nèi)房企多以住宅起家,思維還停留在快速銷售的開(kāi)發(fā)模式,而商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同,注重的是前期定位和后期的經(jīng)營(yíng)。在這方面,房企比較缺乏經(jīng)驗(yàn)!

                    對(duì)此,范紅娟表示,無(wú)論是前期定位還是后期經(jīng)營(yíng),都要求房企有更為“發(fā)散”的思維,甚至有些時(shí)候要跳出地產(chǎn)的圈子看問(wèn)題。例如萬(wàn)達(dá)的線上“萬(wàn)匯網(wǎng)”,只推出商品的優(yōu)惠券,消費(fèi)者購(gòu)買優(yōu)惠券后還是必須到萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)購(gòu)買商品,這樣的方式即達(dá)到了線上互動(dòng),也吸引了客流,正是房企轉(zhuǎn)變思維迎合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的一個(gè)較好的示范。

                    除思維方式外,高力國(guó)際中國(guó)區(qū)商鋪服務(wù)部董事洪菽慧指出,當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)還面臨資金和人才兩大問(wèn)題!扒捌诙ㄎ恍枰獙I(yè)的研測(cè)人才,而后期的經(jīng)營(yíng)更需要優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)人才,而這兩方面同時(shí)都需要大量的資金支持,”她表示,“一般商業(yè)類項(xiàng)目要到開(kāi)業(yè)3年后才會(huì)有盈利,如果資金不到位,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目恐怕很難堅(jiān)持到這個(gè)時(shí)候。”

                    商圈外擴(kuò) “體驗(yàn)式”仍是轉(zhuǎn)型重點(diǎn)

                    據(jù)統(tǒng)計(jì),上海商用物業(yè)未來(lái)新增供應(yīng)量合計(jì)超過(guò)400萬(wàn)平方米,供應(yīng)量主要集中在新興商圈。隨著城市人口逐步向城市邊緣遷徙,外加市中心核心地段土地稀缺,上海的商圈分布逐步向城市外圍擴(kuò)展。

                    這也導(dǎo)致了非核心商圈的零售物業(yè)市場(chǎng)一片繁榮。

                    據(jù)高緯環(huán)球近日發(fā)布的2014年第二季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示,今年非核心商圈的零售總額增長(zhǎng)率顯著高于核心商圈。僅以今年5月份為例,據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),郊區(qū)和浦東新區(qū)的營(yíng)收增長(zhǎng)率分別達(dá)到20.9%和11.5%,遠(yuǎn)超中心城區(qū)的2.3%。

                    此外,該報(bào)告顯示,2014年第二季度,餐飲已經(jīng)成為購(gòu)物中心創(chuàng)造營(yíng)收的主力。以淮海路為例,將于年底開(kāi)業(yè)的陽(yáng)光新業(yè)購(gòu)物中心內(nèi),餐飲占比預(yù)計(jì)接近總面積的50%;香港廣場(chǎng)在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來(lái)大面積租戶整改,5000多平方米新增空置面積中餐飲企業(yè)也將成為主要租戶。

                    高緯環(huán)球亞太區(qū)零售商租戶代表部董事寧孝言表示:“未來(lái),體驗(yàn)式需求的增長(zhǎng)將繼續(xù)推動(dòng)餐飲業(yè)的擴(kuò)張,促其成為提高入住率、吸引客流的關(guān)鍵。”□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

                  編輯:崔 凡