本周二零時(shí)起，杭州限購調(diào)整政策正式實(shí)行，蕭山余杭全面解禁，主城區(qū)140m2以上不限購。
“限購”已有三四年的杭州市場，突然松綁，一時(shí)顯得有些興奮。限購放開當(dāng)天，千萬級別豪宅從“線下”浮出水面，140m2以上大戶型一天成交39套；樓盤銷售現(xiàn)場人氣回升，原本有些猶豫的購房者加快下單速度……
但是這個(gè)利好，究竟能撬動(dòng)市場幾許？首日的興奮能持續(xù)多久？低迷已久的樓市真的就此掉頭向上了嗎？房價(jià)會有一定幅度的反彈嗎？
錢江晚報(bào)記者試著綜合股市、市場表現(xiàn)、樓市數(shù)據(jù)等多個(gè)維度，來分析本次政策利好對市場的影響力�，F(xiàn)在看來，雖然市場初步恢復(fù)了一些信心，但在房源高庫存的壓力下，供大于求的買方市場一時(shí)不會扭轉(zhuǎn)。開發(fā)商仍需趁勢快速出貨。
蕭山一周前已解禁，成交量坐了趟“過山車”
在討論新政撬動(dòng)市場幾許之前，觀察蕭山這個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子，頗有借鑒參考意義。
蕭山限購解禁第二天成交突然放量。7月21日，該區(qū)域成交量嗖地往上躥。據(jù)錢報(bào)購房寶網(wǎng)站(.house178)數(shù)據(jù)顯示，21日蕭山商品房成交122套，這是7月份以來，該區(qū)域成交量最多的一天，比前一日成交量上漲318%。而此前的一周(7月1日到7月20日)，蕭山日均成交量為40套，日成交量最高也才73套。
7月21日蕭山共有25個(gè)樓盤成交，是本月成交樓盤量最多的一天，而且其中放量樓盤成交房源普遍有“高單價(jià)、大面積”的特點(diǎn)。豪宅湘湖壹號成交均價(jià)40511元/m2；順發(fā)堤香成交均價(jià)31748元/m2；旺角城25489元/m2。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這批房源幾乎都是此前限購人群買房線下協(xié)議轉(zhuǎn)網(wǎng)簽的成交量。
蕭山成交量暴漲似乎只是曇花一現(xiàn)。據(jù)購房寶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，此后的7月22日至昨天，蕭山樓市日均成交回落至38套，最高的一天成交僅48套。從區(qū)域預(yù)定量上看，則在限購取消后始終沒有爆發(fā)。即使在7月21日成交量暴漲的那一天，預(yù)定量也僅16套，此后日均預(yù)定量為19套。不過記者觀察到，各個(gè)售樓中心人氣還是略有回升。
主城區(qū)限購解禁當(dāng)天成交量的上漲，尤其是豪宅的井噴，與上周蕭山樓市的表現(xiàn)頗為相似。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)字顯示，截至本周二21：00，杭州主城區(qū)共成交了106套商品房，比前一周成交量增加了43%，其中主城區(qū)140平方米以上的大戶型表現(xiàn)突出，成交了39套之多。平時(shí)難得一見的千萬級豪宅頻繁現(xiàn)身成交榜單。但預(yù)定量前后變化不大，本周二預(yù)定了23套，比之前日均21套僅增加2套。
限購解禁當(dāng)天，本地房產(chǎn)股全面飄紅
市場對一個(gè)行業(yè)的信心，在資本市場可以得到充分體現(xiàn)。
本周二，受杭州限購松綁影響，多家浙江上市房企股價(jià)飄紅。當(dāng)天，濱江集團(tuán)股價(jià)表現(xiàn)最為活躍，開盤后一度沖高至漲停板，隨后回落；萊茵置業(yè)、宋都股份至收盤分別上漲2.70%和1.19%。
資本市場嗅覺一向靈敏。“全國各地限購放開后，地產(chǎn)股全線走強(qiáng)，半個(gè)多月來一直表現(xiàn)活躍�！币晃蛔C券業(yè)內(nèi)人士明顯感受到地產(chǎn)股強(qiáng)勢來襲�！吧现芤詠�，煤炭有色、地產(chǎn)和銀行等藍(lán)籌股受到滬港通等利好刺激，輪番出現(xiàn)大漲。其中地產(chǎn)等藍(lán)籌板塊更有種種利好預(yù)期，漲勢明顯�！�
事實(shí)上，本地房企股價(jià)受政策利好拉升，上周已有表現(xiàn)。上周日(7月20日)蕭山限購解禁，順發(fā)恒業(yè)股價(jià)開始拉升�！绊槹l(fā)恒業(yè)一周內(nèi)股價(jià)漲了30%，這個(gè)漲幅非常大了�！�
一位資深證券記者拉出一份數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月地產(chǎn)股走勢強(qiáng)勁，大牌房企股價(jià)表現(xiàn)最明顯：7月初至今近一個(gè)月，萬科股價(jià)上漲了25%，濱江股價(jià)上浮17%，綠城股價(jià)上漲了27%。通過比較發(fā)現(xiàn)，以改善大戶型見長的綠城，受全國限購解禁風(fēng)潮利好影響，股價(jià)拉升最快�！斑@是今年4月以來，地產(chǎn)股漲得最猛的一波。”
“對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)股來說，經(jīng)濟(jì)刺激將賦予其強(qiáng)大的估值復(fù)蘇能量�！苯鸢倥R咨詢分析師秦洪表示，近期地產(chǎn)股走勢如此強(qiáng)勁，與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的拐點(diǎn)有著極大關(guān)聯(lián)。一是關(guān)于降低融資成本的政策導(dǎo)向，二是關(guān)于各地方政府放松地產(chǎn)限購的保地產(chǎn)政策導(dǎo)向，如此就意味著經(jīng)濟(jì)刺激政策有漸趨擴(kuò)大范圍的趨勢。
樓市存量尚高企，房價(jià)反彈空間不大
目前，各樓盤的銷售中心人氣有所回升。有些反應(yīng)快的開發(fā)商，限購調(diào)整政策實(shí)施當(dāng)天，立馬推出特價(jià) “改善房”，圍繞大戶型做文章，搶奪市場第一波人氣。
“今天我們兩個(gè)項(xiàng)目接到100多個(gè)咨詢電話。”三墩紫郡、藍(lán)郡項(xiàng)目在政策施行當(dāng)天在本報(bào)上推出 “改善特惠房源”廣告，效果非常明顯。營銷總監(jiān)胡軍輝說，當(dāng)天客戶到訪量相當(dāng)于雙休日的人數(shù)。
“政策松一松，信心升一升，價(jià)格讓一讓，三方合力才是王道�！庇虚_發(fā)商在微信朋友圈里發(fā)帖子這樣調(diào)侃道。他認(rèn)為，價(jià)格、政策、信心三者合力才能撬動(dòng)當(dāng)下市場。
而購房者最關(guān)心的是，未來房價(jià)會反彈嗎？此時(shí)不買房，會不會又是一年白干？
記者梳理這幾年的房價(jià)走勢：2011年年初杭州限購令出臺，至今三年多時(shí)間，投資客已無蹤影，市場部分需求也被壓制。
今年上半年杭州市場再度低迷，成交均價(jià)隨之回落。據(jù)透明售房市場研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年主城區(qū)商品房成交均價(jià)21768元/平方米，比去年低323元/平方米。從數(shù)值上看，這個(gè)成交價(jià)在限購三年多時(shí)間里，屬于中等值。
不過，跟之前幾年比，今年最為嚴(yán)峻的是創(chuàng)歷史新高的樓市庫存量。繼杭州市商品房庫存量沖破12萬套歷史高位，最近這一數(shù)字又被刷新，截至本周二，透明售房網(wǎng)顯示，杭州樓市庫存量13.4萬套(包括住宅和非住宅)。按照今年上半年杭州市區(qū)商品房月均成交4783套計(jì)算，僅是這些存量就要賣兩年多。
庫存重壓下，開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”。在廝殺搏斗中，杭城各個(gè)區(qū)域出現(xiàn)接近成本甚至虧本銷售的樓盤。錢報(bào)記者在6月中旬曾做過成本價(jià)銷售樓盤報(bào)道，通過樓面價(jià)、建安、財(cái)務(wù)成本等計(jì)算，例舉了城西、之江、臨平等區(qū)域不少樓盤都是成本價(jià)銷售。
“房價(jià)再降的可能性不大�！苯谟浾卟稍L中，不少業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了以上共識。從政策層面上看，政府開始調(diào)整限購和公積金房貸政策，傳達(dá)市場信心；從成本上看，去年拿地的樓盤，大多數(shù)都已經(jīng)逼近盈虧邊緣，降價(jià)空間十分有限；目前已虧本在售的樓盤，期望它繼續(xù)大降，可能性更小。
那么，房價(jià)是否會反彈？
“房價(jià)不會像2009年一樣，再出現(xiàn)明顯漲幅�！闭憬I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認(rèn)為：從經(jīng)濟(jì)宏觀面分析，經(jīng)濟(jì)下行，房貸利率高，樓市供應(yīng)量又非常大——多重不利因素影響下，即使放開限購，房價(jià)也不會出現(xiàn)大漲。
招商地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人楊元元同意這樣的說法，她認(rèn)為目前限購放開對市場影響有限，“不是全面放開，不能盲目樂觀�！�
“除了限購，同時(shí)配合限貸放開，雙管齊下才能真正拉動(dòng)市場。”黃龍金茂悅營銷總監(jiān)吳進(jìn)坦言。