7月29日，杭州樓市限購調(diào)整的靴子落地。一時間，攪動起杭州樓市沉寂已久的池水。這兩天的微信圈里，有開發(fā)商在曬一天成交了七八套豪宅；有開發(fā)商趁機(jī)推銷高端改善盤特價房源；有業(yè)內(nèi)人士在分析限購放開到底能否救市；還有媒體在做調(diào)查，“限購放開你會買房嗎？”
當(dāng)然，一個政策的出臺，并不一定能讓市場雨露均沾，會有受益明顯的、受益不那么明顯的、甚至有負(fù)面影響的市場主體。比如，與剛需盤比起來，高端改善盤和豪宅這次松綁更徹底，有了充分市場化的機(jī)會。讓我們來分析一下，經(jīng)歷了幾年的樓市調(diào)控后，首個利好政策出臺，誰是最大的受益者？
主城區(qū)：平層大宅成翹楚
根據(jù)錢江晚報(bào)購房寶(.house178)指數(shù)顯示，7月29日，杭州放開樓市限購的第一天，截至晚上10點(diǎn)，杭州主城區(qū)簽約114套，預(yù)定33套。而在簽約的114套中，有39套房源面積在140平方米以上，而其中的27套房源單價在3萬元以上。
如果說這些成交中，有相當(dāng)一部分是由原來的“線下”轉(zhuǎn)為正式簽約，那市中心豪宅的預(yù)定，則是實(shí)實(shí)在在由原來的“觀望客戶”變成了準(zhǔn)業(yè)主。
市中心的昆侖公館，限購放開第二天就有十來組客戶到訪。德信的幾個現(xiàn)房樓盤，在限購取消前銷售一直去化比較慢，限購取消第一天的情況也比較不錯。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，當(dāng)天德信臻園有4套預(yù)定。市中心的新湖武林國際，松綁第一天，除成交4套外，還預(yù)定了3套200平方米左右的大戶型。
其實(shí)在限購取消前一周，因?yàn)橄鞯梅蟹袚P(yáng)揚(yáng)，一些嗅覺比較靈敏的購房者已經(jīng)捕捉到了樓市轉(zhuǎn)暖的信號。像城西閑林板塊的贊成樂山紅葉個墅，上周即認(rèn)購4套，限購放開后，又趁勢推出“30萬首付”買獨(dú)棟小別墅的活動，以公寓首付的錢下單小別墅。
無論是近期成交，還是預(yù)定，市中心的平層大宅都成為近期成交榜的一顆新星。不過，同樣為平層大宅，也并非都能從中受益。據(jù)錢報(bào)記者分析，只有那些品質(zhì)上靠得牢、品牌美譽(yù)度高的樓盤，才會使得原本猶豫的、或被限購的購房者下定決心購買。像宋都·陽光國際三期組團(tuán)主力戶型272平方米，也是杭州主城區(qū)唯一一個全盤不限購的高端社區(qū)，定位純粹，品質(zhì)有保證。
余杭蕭山：排屋別墅，地緣性客戶的首選
蕭山實(shí)際取消限購已經(jīng)有一周的時間，之前線下轉(zhuǎn)正式簽約的熱度已經(jīng)過去，從7月21日的日成交122套逐日遞減，29日僅成交15套房源；而余杭則成交量大漲，從之前一周最高日成交89套，29日當(dāng)天一下子躍升至128套。
從29日的成交行情來看，集中成交的樓盤并不多，大多數(shù)成交套數(shù)在5套以下。其中也不乏排屋別墅。比如華元玉榕莊，當(dāng)天成交一套350平方米的排屋，成交單價僅為8978元/平方米，具有較高的性價比。而上半年一直銷售不錯的中大荀莊和西溪融莊也各有排屋成交。像大華西溪風(fēng)情，因?yàn)殚_發(fā)時間比較長，戶型面積、物業(yè)類型也多種多樣，限購的取消對附近淘寶城的中高層員工來說，是個下手的機(jī)會。
有業(yè)內(nèi)人士分析，蕭山、余杭全面取消限購后，可能會吸引到周邊的地緣性客戶，考慮到自住需求而購買高端的商品房項(xiàng)目。
根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州目前可售商品房為134846套，其中余杭區(qū)為49893套。余杭區(qū)中又以閑林和臨平庫存最為集中，而90平方米以下剛需盤的數(shù)據(jù)占了大部分。因此，從這個角度分析，限購的放開，對140平方米以上的改善大戶型進(jìn)入市場化更有利，而競爭激烈的剛需盤可能仍會比較艱難。
并非所有的樓盤都受益
根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，主城區(qū)目前可售住宅36238套，其中面積在120~140平方米的可售房源為7345套，而140平方米以上的為8796套，兩者數(shù)量算是相當(dāng)。在限購取消前，120~140平方米的房源是比較受歡迎的，一則戶型都能做到舒適的三房兩廳但總價更低，二則140平方米以下屬于普通住宅，契稅也只需要交總價的1.5%。
但是主城區(qū)此次取消限購的范圍為140平方米以上，此類改善型房源一下子優(yōu)勢盡顯。而120~140平方米的房源卻顯得比較尷尬。記者梳理了一下，尤其是那些戶型正好卡在140平方米以下為主力戶型的樓盤，近段時間會面臨比較難受的境地。
除此之外，之前為了滿足90/70政策，一些開發(fā)商做出的所謂拼合戶型，如今顯然也處于尷尬的境地。有些開發(fā)商已經(jīng)把兩本證重新?lián)Q回一本證，并降價銷售，取得了不錯的成績，但有些拼合戶型卻存在設(shè)計(jì)上的缺陷，無法合二為一，也只能打落牙齒往肚里咽了。