央企再一次被推到輿論的風(fēng)口浪尖。
近日，有媒體報(bào)道稱，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村二類居住項(xiàng)目用地正式出讓，央企中石油意外出現(xiàn)在昌平沙河地塊爭(zhēng)奪行列中。由中石油下屬的盤錦遼河石油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以12.8億元配建限價(jià)房6.35萬(wàn)平方米的條件競(jìng)地成功，不少開(kāi)發(fā)商戲稱“賣石油的打敗賣房子的”。而今年8月8日，隸屬于中石化的中國(guó)石化工程建設(shè)有限公司拿到朝陽(yáng)區(qū)安慧北里一商務(wù)金融用地，成交價(jià)格約為6289萬(wàn)元。
雖然中石油表示盤錦遼河石油房地產(chǎn)公司并非旗下企業(yè)，但央企退房令再一次引起關(guān)注。
“實(shí)施兩年半，退房令可以說(shuō)對(duì)市場(chǎng)并沒(méi)有產(chǎn)生太大影響。”知名房地產(chǎn)評(píng)論人、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“事實(shí)證明，退房令就是出來(lái)玩兒一下，沒(méi)有落實(shí)，也不可能落實(shí)。”
2010年3月，在央企地王盛行于世，甚至上演了一日三地王的瘋狂后，2010年3月18日下午，國(guó)資委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，命令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，同時(shí)公布了16家房地產(chǎn)央企名單。同年3月22日，時(shí)任國(guó)資委主任李榮融召開(kāi)部分中央企業(yè)會(huì)議，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)在15個(gè)工作日內(nèi)制定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案。這是國(guó)資委第一次針對(duì)央企近年來(lái)在房地產(chǎn)業(yè)的高調(diào)舉動(dòng)作出回應(yīng)，也拉開(kāi)了央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的序幕。隨后多家銀行根據(jù)國(guó)資委的名單，要求旗下各支行對(duì)清退名單上的房地產(chǎn)企業(yè)的存量貸款采取保全措施，并到期收回。
如今，兩年半的時(shí)間過(guò)去了。雖然央企拿“地王”的勢(shì)頭有所遏制，但并未完成“兩年內(nèi)全部退出的目標(biāo)”。根據(jù)北交所發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗，其中有中國(guó)冶金地質(zhì)總局等11家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企，通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為7.37億元。對(duì)比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長(zhǎng)不到10%。
北交所集團(tuán)董事長(zhǎng)熊焰公開(kāi)表示，從今年業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)來(lái)看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來(lái)看增長(zhǎng)都有限，甚至許多央企要退出卻無(wú)人接盤。
“目前真正落實(shí)退房令的央企并不多，比例不到30%。”一業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。
“退房”變數(shù)多
“退出并不是那么容易的事情，很多央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目與民營(yíng)企業(yè)合資，導(dǎo)致央企房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，利益也是盤根錯(cuò)節(jié)，導(dǎo)致退出難度增加；部分央企面對(duì)房地產(chǎn)的利益誘惑，在中小城市利用職工安置問(wèn)題，為房地產(chǎn)退出設(shè)置界定障礙，將退出時(shí)間表一拖再拖。”陳寶存告訴時(shí)代周報(bào)記者。
央企退出房地產(chǎn)還有一大問(wèn)題，就是國(guó)有資產(chǎn)退出的法律程序特別長(zhǎng)，中間存在著很多變數(shù)。
業(yè)內(nèi)人士介紹，央企退出房地產(chǎn)項(xiàng)目基本分三個(gè)階段，前期準(zhǔn)備階段，這個(gè)中間包括政策咨詢，委托中介機(jī)構(gòu)，可行性研究和制訂轉(zhuǎn)讓方案，報(bào)請(qǐng)上級(jí)審批、進(jìn)行清算核資、審計(jì)、評(píng)估等工作，制訂職工安置方案、資產(chǎn)處理方案，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案。第二個(gè)階段就是進(jìn)場(chǎng)轉(zhuǎn)讓階段，這個(gè)過(guò)程包括掛牌轉(zhuǎn)讓，與受讓方簽合同、資金結(jié)算等。最后是后續(xù)工作階段，進(jìn)行工商、國(guó)有產(chǎn)權(quán)證變更登記。
由于央企退出房地產(chǎn)涉及到國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從決策退出到真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程特別漫長(zhǎng)，手續(xù)繁多，尤其是前期準(zhǔn)備階段的時(shí)間最長(zhǎng)，涉及到審批、資產(chǎn)核算等，或許在等待審批的過(guò)程中，土地或房地產(chǎn)市場(chǎng)等又發(fā)生變化，導(dǎo)致部分項(xiàng)目到最后只能是半途而廢。
在央企退出房地產(chǎn)過(guò)程中，為了避免國(guó)有資產(chǎn)流失，退出房地產(chǎn)項(xiàng)目需要通過(guò)第三方專業(yè)評(píng)估公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和審計(jì)，再交項(xiàng)目權(quán)屬單位審核，也要報(bào)國(guó)資委，最后通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)公開(kāi)掛牌。為了保證第三方公司評(píng)估的公正性，同時(shí)還啟動(dòng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，若征集到兩名或以上的意向受讓方，須采取競(jìng)價(jià)方式來(lái)決定最終受讓方。