原標(biāo)題：我國(guó)公募REITs市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)面更上層樓

2024年6月21日，首批上市的9只基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）迎來(lái)上市三周年。

回首當(dāng)初，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs肩負(fù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制、有效盤(pán)活存量資產(chǎn)等重任，應(yīng)運(yùn)而生、順勢(shì)而成。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的平穩(wěn)上市開(kāi)啟了我國(guó)公募REITs試點(diǎn)新篇章。

三年實(shí)踐中，試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)加速匯聚、示范效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)面穩(wěn)步向前：一方面，試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，累計(jì)已有36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs掛牌上市，首發(fā)加擴(kuò)募規(guī)模逾1100億元，涵蓋資產(chǎn)類(lèi)型由最初的收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理四大主流類(lèi)型擴(kuò)容至水利設(shè)施、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源發(fā)電等領(lǐng)域。另一方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)制度建設(shè)持續(xù)優(yōu)化完善，圍繞審核關(guān)注事項(xiàng)、發(fā)售業(yè)務(wù)、新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、保障性租賃住房、臨時(shí)報(bào)告等方面出臺(tái)了一系列業(yè)務(wù)指引，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

“三年來(lái)，在市場(chǎng)各參與方的共同努力下，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)正在由試點(diǎn)階段邁向常態(tài)化發(fā)行階段，并逐漸成為我國(guó)多層次資本市場(chǎng)的重要組成部分。”中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是推動(dòng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的重大金融創(chuàng)新，其在解決不動(dòng)產(chǎn)投融資市場(chǎng)資金供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配問(wèn)題、推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)“資金—資本—資產(chǎn)”循環(huán)等方面具有重要意義。

雙輪驅(qū)動(dòng)格局初具雛形

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)前夕，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域正面臨資金供需錯(cuò)配的局面，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs憑借在盤(pán)活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制、拓寬權(quán)益融資渠道等方面不可替代的積極作用，成為彼時(shí)“破題”的有效抓手。

2020年4月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作。隨后，歷經(jīng)一年多時(shí)間的籌備，2021年6月份，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，這標(biāo)志著公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。

在首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs引領(lǐng)之下，“群雁活力”被加速激發(fā)，促使我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一級(jí)市場(chǎng)初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展格局。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，我國(guó)已有36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成首發(fā)募資。與此同時(shí)，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了4只已順利完成擴(kuò)募外，至少還有8只正在籌劃、申請(qǐng)擴(kuò)募或接受審核之中。

值得注意的是，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)在快速擴(kuò)容的同時(shí)，“上新”也保持著較快節(jié)奏。以2024年為例，截至目前，年內(nèi)新發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs數(shù)量和規(guī)模均超上年。具體來(lái)看，年內(nèi)已有7只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs掛牌上市，遠(yuǎn)超去年全年的5只，此外，還有15單項(xiàng)目尚在審批之中；從規(guī)模上來(lái)看，年內(nèi)新發(fā)項(xiàng)目規(guī)模合計(jì)達(dá)183.51億元，超過(guò)去年的170.92億元。

事實(shí)上，擴(kuò)容的“高效率”不僅體現(xiàn)在數(shù)量的高增長(zhǎng)和上新的快節(jié)奏上，也體現(xiàn)在資產(chǎn)種類(lèi)的多元化上。從2022年8月份首批保障性租賃住房REITs上市，到2023年擴(kuò)容至新能源發(fā)電和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，再到2024年6月份，首單水利設(shè)施項(xiàng)目獲交易所受理，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)參與主體持續(xù)向多元化拓展。

中金湖北科投光谷REIT原始權(quán)益人湖北科投相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)透露：“現(xiàn)在湖北科投集團(tuán)持有的資產(chǎn)類(lèi)別包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廠房、租賃住房、超算中心等，持續(xù)不斷擴(kuò)募是我們下一階段的重點(diǎn)工作方向。公司目前正在對(duì)持有的資產(chǎn)進(jìn)行整合，選取成熟優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)提前按照上市發(fā)行的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，在條件成熟時(shí)將積極申請(qǐng)擴(kuò)募工作�！�

在博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄看來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容、參與主體愈加多元化已是大勢(shì)所趨。

長(zhǎng)期配置優(yōu)勢(shì)逐漸展露

一級(jí)市場(chǎng)初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”格局的同時(shí)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)從初期的非理性上漲到震蕩下行，再到近期的企穩(wěn)回升，基本走過(guò)了一個(gè)完整周期，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的長(zhǎng)期配置優(yōu)勢(shì)逐漸展露。

特別是今年以來(lái)，多項(xiàng)利好政策出臺(tái)，為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)回暖提供了有力支撐。

例如，2月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類(lèi)第4號(hào)》明確，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將基礎(chǔ)設(shè)施REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品；4月12日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的新“國(guó)九條”提出，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展；4月19日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)又發(fā)布5項(xiàng)資本市場(chǎng)對(duì)港合作措施，明確將REITs納入滬深港通，同日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項(xiàng)措施》，支持有條件的新基建、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等發(fā)行科技創(chuàng)新領(lǐng)域REITs等。

在此背景之下，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)回暖跡象明顯。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，已上市的36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，32只年內(nèi)錄得正收益。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村REIT、中金山東高速REIT、華夏北京保障房REIT等18只項(xiàng)目年內(nèi)漲幅超10%。

此外，華泰證券研報(bào)稱(chēng)，公募REITs本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)證券化，產(chǎn)品投資機(jī)會(huì)可來(lái)自資產(chǎn)端和產(chǎn)品端兩部分。首先，高派息率是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs顯著特征；其次，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購(gòu)有助于提升REITs產(chǎn)品凈值；最后，投資者可根據(jù)其他資產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)情緒和流動(dòng)性等指標(biāo)構(gòu)建策略，實(shí)現(xiàn)REITs的二級(jí)市場(chǎng)交易收益。

實(shí)踐中，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目也用客觀數(shù)據(jù)展現(xiàn)出其長(zhǎng)期配置的優(yōu)勢(shì)。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，上述36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的累計(jì)分紅金額超124.64億元。其中，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT的分紅金額居前，分別為15.53億元、14.64億元。從分紅次數(shù)來(lái)看，有多只項(xiàng)目保持高頻次分紅。其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國(guó)交建REIT、華夏越秀高速REIT的累計(jì)分紅次數(shù)均達(dá)7次。

東源投資首席分析師劉祥東對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來(lái)，在合理制定發(fā)行價(jià)的前提下，通過(guò)嚴(yán)格的項(xiàng)目篩選、規(guī)范的運(yùn)作流程以及完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，可以將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。同時(shí)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的強(qiáng)制分紅屬性也為投資者提供了穩(wěn)定的收益來(lái)源，有望成為受投資者青睞的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

為盤(pán)活存量資產(chǎn)蹚出一條新路

三年發(fā)展雖有波折，但我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)模已然站上千億元級(jí)臺(tái)階，并在盤(pán)活存量資產(chǎn)、助力國(guó)家重要戰(zhàn)略等方面取得了較大成果。

中航首鋼綠能REIT項(xiàng)目基金經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中航首鋼綠能REIT順利上市，標(biāo)志著中國(guó)在固廢環(huán)保領(lǐng)域的金融創(chuàng)新邁出了重要一步，為綠色金融的發(fā)展注入了新動(dòng)力。同時(shí)，對(duì)于推動(dòng)北京市能源架構(gòu)轉(zhuǎn)型、減少溫室氣體排放、助力區(qū)域碳中和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)發(fā)揮了積極的作用。

三年間，市場(chǎng)逐漸搭建起較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)則體系，推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)面穩(wěn)步向前，為盤(pán)活龐大的存量資產(chǎn)蹚出一條新路。

三年實(shí)踐中，助力我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的積極因素加速匯聚，讓REITs市場(chǎng)擁有了更多發(fā)展空間。

在上述中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，近年來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)加大支持力度，利好政策頻出，市場(chǎng)生態(tài)持續(xù)改善。發(fā)行人的發(fā)行動(dòng)力增強(qiáng)，投資者配置意愿提升，基金管理人更好地承擔(dān)起公募REITs市場(chǎng)“看門(mén)人”的角色，共同為REITs市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。