肇慶5月1日起實施新規(guī)
商品房按套內(nèi)面積賣 會否降低購房成本？
每平方米單價上漲，總房價變化較小
羊城晚報記者 徐煒倫
日前，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于全市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售的通知》(以下簡稱《通知》)，指出為進一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。
由此，“取消公攤”相關信息再次引起熱議�！叭∠珨偂苯灰讜癯蔀橼厔�？計價方式的變化是否會降低購房成本？
此前多地嘗試取消公攤面積計價
《通知》指出，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。各地住建部門要督促指導屬地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)機構按商品房套內(nèi)面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。
羊城晚報記者5月6日了解到，該《通知》暫未對肇慶市房地產(chǎn)市場帶來實際的計價方式改變。當?shù)刂薪槿耸肯蛴浾弑硎荆骸啊逡弧倨谟胁糠挚捶空咴儐栃抡闆r，但具體到各區(qū)還沒有細則發(fā)布�！倍诰�上中介平臺上，肇慶市一手房源的標價仍主要以建筑面積標注。
“取消公攤”一直是居民關注的焦點。長期以來，我國大部分城市在進行商品房交易時，往往以建筑面積計算房屋價格，與購房者實際居住的面積(即套內(nèi)面積)有著一定的差距，這部分面積被用作公共空間，通常在10%~30%之間，被稱為“公攤面積”。各小區(qū)計價方式不同、公攤面積不同，購房者承擔的成本也不同，有些住宅項目甚至會出現(xiàn)不同房源建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，加劇購房矛盾。
據(jù)了解，在全國范圍內(nèi)，已有多個城市嘗試取消公攤面積計價。例如，早在2002年，重慶市就發(fā)布相關條例，規(guī)定商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施；不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將面臨商品房交易金額5%~10%的罰款。而后，在2012年至2013年，香港接連發(fā)布規(guī)定，二手房和一手房銷售均要用“實用面積”來標價。2023年7月，安徽省合肥市專題會議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。
公攤面積計價銷售模式由來已久
“公攤面積計價模式是由香港在20世紀50年代創(chuàng)造的。當時將整棟樓拆分成單套售賣后，就涉及公用部分面積的分攤問題。在內(nèi)地，過去的‘筒子樓’得房率(即套內(nèi)面積占比)很高，但配套設施少、公共服務差�，F(xiàn)在的高層住宅雖然得房率低、公攤高，但有高速電梯、采光通風好等優(yōu)點，從這方面講，居住體驗是有所提升的�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉介紹，公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。
“買房時我們都無法撇開公攤面積，這個模式本身沒有太大問題�！崩钣罴握f，“關鍵是公攤面積在建筑面積的占比這個數(shù)據(jù)要公開透明，計價的標準要合理。開發(fā)商在報建時就應該明確公攤面積的標準，避免做大了公攤面積，侵害了購房者權益，畢竟業(yè)主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但通常來說，公攤部分的建筑成本比套內(nèi)建筑成本要低�！�
專家：計價方式變化對總房價影響較小
不少居民提出疑問，商品房實行按套內(nèi)面積計價，會否改變購房成本和用房成本？肇慶多位中介人士6日對記者表示，無論按建筑面積還是套內(nèi)面積計算，房屋總價都不會改變，“(按套內(nèi)面積)，每平方米的單價肯定會上漲”。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進談到：“以建筑面積或是以套內(nèi)面積來進行交易，只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同，對購房成本并沒有太大影響。而且，現(xiàn)在的購房者都相對理性，對得房率指標的關注較高，得房率低的房子競爭力相對較差，所以，開發(fā)商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率。”
“‘取消公攤’只是指取消這種計價方式，每個房子都不可避免地存在公共空間，以保證正常居住。取消公攤面積計價考慮的因素應該是要納入必要的公攤，又要把不該納入公攤的面積給取消，同時一些建筑成本低的公攤面積不再采用套內(nèi)面積的房價水平，這樣商品房總體價格就有希望降下來�！崩钣罴握f。
在用房成本方面，徐躍進表示，目前，物業(yè)費、采暖費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內(nèi)面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本不一定會降低�！捌鋵崳啾扔谑欠袢∠珨偯娣e，大家更應該關注公攤面積的透明化和收益分配問題。業(yè)主應該清楚地知道都有哪些公攤面積，并且，在公攤面積上所產(chǎn)生的收益，應該在開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)之間進行合理的分配。”徐躍進說，“總體而言，按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范，預計后續(xù)將有更多城市跟進出臺相關規(guī)定�！�
李宇嘉則提到：“對于公攤面積是否該計入房價，建議相關政府部門出臺更細化的規(guī)定，明確可以納入房價的公攤范疇，這樣就能降低購房者購房成本、提高購房福利，同時把一些屬于公共配套的建設成本還給政府或開發(fā)商，抑或是以較低的成本提供給購房者，這樣整體的住房消費將更加合理。”(羊城晚報)