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                  商品房按套內(nèi)面積賣 會否降低購房成本?

                  2024-05-07 13:15:10

                  來源:羊城晚報

                    肇慶5月1日起實施新規(guī)

                    商品房按套內(nèi)面積賣 會否降低購房成本?

                    每平方米單價上漲,總房價變化較小

                    羊城晚報記者 徐煒倫

                    日前,廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于全市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售的通知》(以下簡稱《通知》),指出為進一步規(guī)范商品房銷售行為,減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛,從2024年5月1日起,肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

                    由此,“取消公攤”相關信息再次引起熱議!叭∠珨偂苯灰讜癯蔀橼厔?計價方式的變化是否會降低購房成本?

                    此前多地嘗試取消公攤面積計價

                    《通知》指出,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房進行明碼標價,并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊,標價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。各地住建部門要督促指導屬地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)機構按商品房套內(nèi)面積計價宣傳銷售,適時開展督導檢查。

                    羊城晚報記者5月6日了解到,該《通知》暫未對肇慶市房地產(chǎn)市場帶來實際的計價方式改變。當?shù)刂薪槿耸肯蛴浾弑硎荆骸啊逡弧倨谟胁糠挚捶空咴儐栃抡闆r,但具體到各區(qū)還沒有細則發(fā)布!倍诰上中介平臺上,肇慶市一手房源的標價仍主要以建筑面積標注。

                    “取消公攤”一直是居民關注的焦點。長期以來,我國大部分城市在進行商品房交易時,往往以建筑面積計算房屋價格,與購房者實際居住的面積(即套內(nèi)面積)有著一定的差距,這部分面積被用作公共空間,通常在10%~30%之間,被稱為“公攤面積”。各小區(qū)計價方式不同、公攤面積不同,購房者承擔的成本也不同,有些住宅項目甚至會出現(xiàn)不同房源建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,加劇購房矛盾。

                    據(jù)了解,在全國范圍內(nèi),已有多個城市嘗試取消公攤面積計價。例如,早在2002年,重慶市就發(fā)布相關條例,規(guī)定商品房現(xiàn)售和預售,以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù),商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施;不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商,將面臨商品房交易金額5%~10%的罰款。而后,在2012年至2013年,香港接連發(fā)布規(guī)定,二手房和一手房銷售均要用“實用面積”來標價。2023年7月,安徽省合肥市專題會議明確,為避免公攤面積比例過大,要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。

                    公攤面積計價銷售模式由來已久

                    “公攤面積計價模式是由香港在20世紀50年代創(chuàng)造的。當時將整棟樓拆分成單套售賣后,就涉及公用部分面積的分攤問題。在內(nèi)地,過去的‘筒子樓’得房率(即套內(nèi)面積占比)很高,但配套設施少、公共服務差,F(xiàn)在的高層住宅雖然得房率低、公攤高,但有高速電梯、采光通風好等優(yōu)點,從這方面講,居住體驗是有所提升的!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

                    李宇嘉介紹,公攤面積包括兩部分:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室,及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

                    “買房時我們都無法撇開公攤面積,這個模式本身沒有太大問題!崩钣罴握f,“關鍵是公攤面積在建筑面積的占比這個數(shù)據(jù)要公開透明,計價的標準要合理。開發(fā)商在報建時就應該明確公攤面積的標準,避免做大了公攤面積,侵害了購房者權益,畢竟業(yè)主對共有和專有部分的房價支付是一樣的,但通常來說,公攤部分的建筑成本比套內(nèi)建筑成本要低!

                    專家:計價方式變化對總房價影響較小

                    不少居民提出疑問,商品房實行按套內(nèi)面積計價,會否改變購房成本和用房成本?肇慶多位中介人士6日對記者表示,無論按建筑面積還是套內(nèi)面積計算,房屋總價都不會改變,“(按套內(nèi)面積),每平方米的單價肯定會上漲”。

                    中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進談到:“以建筑面積或是以套內(nèi)面積來進行交易,只是計算方法的差異,兩種算法下的房屋總價應該是相近的,只是單價會有所不同,對購房成本并沒有太大影響。而且,現(xiàn)在的購房者都相對理性,對得房率指標的關注較高,得房率低的房子競爭力相對較差,所以,開發(fā)商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率。”

                    “‘取消公攤’只是指取消這種計價方式,每個房子都不可避免地存在公共空間,以保證正常居住。取消公攤面積計價考慮的因素應該是要納入必要的公攤,又要把不該納入公攤的面積給取消,同時一些建筑成本低的公攤面積不再采用套內(nèi)面積的房價水平,這樣商品房總體價格就有希望降下來!崩钣罴握f。

                    在用房成本方面,徐躍進表示,目前,物業(yè)費、采暖費大多是按建筑面積來計算,如果換作以套內(nèi)面積進行計算,收費單價也可能會相應提高,最終用房成本不一定會降低!捌鋵崳啾扔谑欠袢∠珨偯娣e,大家更應該關注公攤面積的透明化和收益分配問題。業(yè)主應該清楚地知道都有哪些公攤面積,并且,在公攤面積上所產(chǎn)生的收益,應該在開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)之間進行合理的分配。”徐躍進說,“總體而言,按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格,減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛,促進商品房銷售行為進一步規(guī)范,預計后續(xù)將有更多城市跟進出臺相關規(guī)定!

                    李宇嘉則提到:“對于公攤面積是否該計入房價,建議相關政府部門出臺更細化的規(guī)定,明確可以納入房價的公攤范疇,這樣就能降低購房者購房成本、提高購房福利,同時把一些屬于公共配套的建設成本還給政府或開發(fā)商,抑或是以較低的成本提供給購房者,這樣整體的住房消費將更加合理。”(羊城晚報)

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