文/羊城晚報記者 范晗越 徐煒倫
住房“以舊換新”，正成為各城市探索消化新房庫存、提高市場活躍度的重要手段。4月23日晚間，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知(以下簡稱《通知》)，宣布在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”，面向深圳市區(qū)域內(nèi)所有計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的換房人，聯(lián)系相關(guān)企業(yè)報名參與，參與活動的房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)公司對舊房優(yōu)先推售，居民售房款用于購買指定新房項目。自此，深圳成為繼中山市之后，第二個開啟“以舊換新”試點的粵港澳大灣區(qū)城市，同時也是首個開啟“以舊換新”試點的一線城市。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，自2023年以來全國已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，這類操作需注意什么？專家指出，要加大信息披露和誠信管理，以確保優(yōu)惠能夠落地，更好地降低交易成本。
房企和中介機構(gòu)為操作主體
設(shè)立“解約保護期”
深圳市《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對換房人意向購買的新房設(shè)定不低于90天的“解約保護期”，如舊房未售出的，換房人可無條件解除協(xié)議且無須承擔(dān)違約責(zé)任，企業(yè)將無條件退款。若換房成功，中介機構(gòu)將按約定在新房交付前提供租房傭金優(yōu)惠服務(wù)。此次活動自2024年5月1日起為期一年，參與企業(yè)包括21家中介企業(yè)及13家開發(fā)商旗下的共計13個項目，其中不乏安徽交通集團、深汕城投等國資背景企業(yè)以及鵬瑞發(fā)展、金地集團等知名民企。
《通知》表明，此次活動，旨在鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)積極參與，開展“賣舊+買新”的換房聯(lián)動，加快深圳市商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房周期，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，自2023年以來已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”。綜合來看，各地住房“以舊換新”政策主要包括兩種操作模式，一是類似深圳的舉措——房企聯(lián)合中介公司對舊房優(yōu)先推售，相關(guān)模式包括寧波、鹽城、濟南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)中介機構(gòu)推出“換新購”服務(wù)，購房者可在開發(fā)商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)中介機構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。
第二種模式是開發(fā)商及國資平臺收購舊房，有意置換的居民將舊房售房款用于購買指定新房項目。例如，蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地國企平臺或開發(fā)商直接收購舊房，售房款用于在相應(yīng)項目購買新房，其中鄭州收購主體根據(jù)市內(nèi)八區(qū)保障性租賃住房需求和缺口，制定并發(fā)布收購計劃，收購的舊房將用于豐富保障性租賃住房供應(yīng)，一方面可以快速完成保障性住房供應(yīng)目標(biāo)，另一方面也有利于盤活二手住房，進一步暢通一二手鏈條，促進房地產(chǎn)市場修復(fù)。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯(lián)動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預(yù)計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。
“以舊換新”買賣雙方均需讓利
近年來，深圳二手房價格下跌明顯，但購房需求仍比較疲軟。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2024年4月22日，深圳市共有60435套有效二手房源在售。深圳本地中介品牌樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2024年一季度，深圳二手成交價已下調(diào)至6.4萬元/平方米，同比跌幅超12%，其中業(yè)主報價已連續(xù)25個月下滑。成交方面，在二手房源量不斷增加的同時，交易量卻顯疲軟，2024年春節(jié)后，平均周成交量在1100至1200套之間。新房方面，3月新增一手住宅預(yù)售量達9456套，環(huán)比上漲392%；預(yù)售面積88.2萬平方米，環(huán)比上漲352%，供應(yīng)量大幅度增加。截至3月31日，深圳一手住宅庫存面積539萬平方米，去化周期達到25個月。
“今年各地對于‘以舊換新’的創(chuàng)新工作明顯增加，充分說明其是破解二手房出售難、換房難等問題的重要新工具�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房企、中介和購房者三方坐在一起協(xié)商具體方案，使得“賣舊”“換新”兩項工作同步推進，加強了對一二手房、賣與買、交易價格等信息的溝通，減少了信息不對稱干擾，真正打通“賣舊”和“換新”兩項工作之間的堵點�！皳�(jù)測算，相比傳統(tǒng)置換模式，新模式下交易效率提高了6倍，即從傳統(tǒng)的6個月交易周期壓縮至1個月�！眹�(yán)躍進表示，“以舊換新”活動最大的效應(yīng)主要體現(xiàn)在降低交易成本上，根據(jù)各地的推進情況，此類交易成本包括：二手房出售成本、新房認購成本、新房契稅成本、首付和房貸利率成本、過渡期租房成本等。
“‘以舊換新’的關(guān)鍵是舊房能不能賣得出去，無責(zé)退訂能不能按約定的時間落地，承諾的優(yōu)惠能不能到位�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在目前出現(xiàn)價格下跌、需求疲軟、去化靠低價為主等情況下，要大規(guī)模推進“以舊換新”，開發(fā)商和二手房業(yè)主需要共同秉持讓利賣房的原則。特別是開發(fā)商這一端，要讓購房者看到所購新房是真正滿足其住房消費升級的產(chǎn)品，不能把換新作為去尾貨的機會。
同時，由于“以舊換新”的關(guān)鍵在于“賣一”，置換的賣家難免要給剛需的買家讓利。如何讓置換賣家愿意讓利，還需開發(fā)商在“買新”中為置換賣家讓利，讓其“失之東隅收之桑榆”。
專家觀點1
李宇嘉(廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員)：行業(yè)協(xié)會可調(diào)動市場積極性，更好地推動“以舊換新”
相比政府和國企，讓行業(yè)協(xié)會來推動以舊換新是最合適的。一方面，中介行業(yè)協(xié)會可以調(diào)動旗下中介機構(gòu)的積極性，而中介機構(gòu)和從業(yè)人員又是聯(lián)通賣方和買方，新房和二手房的最佳載體。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會則能夠調(diào)動開發(fā)商參與的積極性。二者可以通過與政府機構(gòu)的密切關(guān)聯(lián)，就推動房地產(chǎn)良性循環(huán)向政府部門提供一些建議，從而使得政府充分發(fā)揮職能，制定優(yōu)惠政策，將關(guān)聯(lián)方撮合在一起，通力合作。
目前，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會還聯(lián)合倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)按約定在購房款、傭金等方面向換房人提供優(yōu)惠方案。對換房成功的，中介機構(gòu)可在新房交付前為換房人提供租房傭金優(yōu)惠等服務(wù)。通過聯(lián)動措施，切實降低換房成本。
對此，建議相關(guān)中介機構(gòu)和參與的新盤項目能夠把具體優(yōu)惠明確公示，比如完成賣舊買新的中介費率可以降到多少，開發(fā)商的優(yōu)惠能在市場促銷的基礎(chǔ)上，再有多大的優(yōu)惠等等。中介行業(yè)協(xié)會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優(yōu)惠能夠落地。
專家觀點2
嚴(yán)躍進(上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān))：做好評估價，設(shè)立試點房源準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)目前各地“以舊換新”推進情況和反饋情況看，其中也存在一些潛在問題或矛盾點。第一、主要的矛盾點聚焦在二手房評估價上。從業(yè)主或換房者的角度看，擔(dān)心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高的問題。第二、能夠參與的二手房或也存在門檻限制，部分城市會從房齡等角度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致其他一些二手房要參與此類活動的門檻較高。以上問題在后續(xù)改革中可以更好得到解決。比如說可以采取多家評估公司聯(lián)合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價、多次評估等方式進行。而對于納入試點范圍的房源，后續(xù)可以設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和劃分結(jié)構(gòu)，尤其是研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。
去年以來，二手房掛牌房源難消化的問題受到行業(yè)的關(guān)注，“以舊換新”更好地挖掘了潛在需求、支持改善需求。深圳此舉，對促進一二手房聯(lián)動、新房項目積極去庫存、房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極的作用，同時對于特大城市和超大城市后續(xù)的跟進舉措也帶來了借鑒意義。